Is beleggen in vastgoed nog interessant?

De Nederlandse vastgoedmarkt verandert snel. Naast demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing
en bevolkingsgroei spelen ook ingrijpende wetswijzigingen een grote rol. Dit leidt tot nieuwe
uitdagingen en kansen voor vastgoedbeleggers.

Investeerders maken zich zorgen om het rendement en het lijkt alsof de Nederlandse vastgoedmarkt niet meer interessant is voor beleggers die een goed rendement willen behalen. Maar is dit wel zo? In dit artikel kijken we uitgebreid naar de vraag ‘Is beleggen in vastgoed nog interessant?’.

We bekijken de voor- en nadelen van ons land voor investeerders, kansen en trends, en geven
praktische tips hoe nog wel rendement gehaald kan worden.

Nederland als vastgoedland; stabiel en (on)zeker?

Nederland is een echt vastgoedland. Vanwege de stabiele economie en de sterke rechtszekerheid
is vastgoed al jarenlang een goede en stabiele belegging. De vraag naar huurwoningen in ons land alleen maar te stijgen en het lukt de overheid maar niet om de bouwsector vlot te trekken. De verwachting is dat dit ook nog wel een aantal jaren zal voortduren.

Toch zorgen nieuwe regels zoals de Wet Betaalbare Huur en de Wet Vaste Huurcontracten voor
uitdagingen, alsmede diverse aanpassingen in het belastingstelsel. Maar zorgt dit er ook voor dat Nederland niet langer stabiel en zeker is voor investeerders? En hoe kun je een voordeel halen uit deze wijzigingen?

Veranderingen Nederland voor vastgoedbeleggers

De vastgoedmarkt is de laatste jaren flink opgeschud met een aantal ingrijpende wetten wijzigingen. Zo werden de ‘Wet Betaalbare Huur’ en de ‘Wet Vaste Huurcontracten’ ingevoerd. Dit heeft een grote impact gehad op de woningmarkt. Immers, de rendementen en flexibiliteit voor vastgoedbeleggers is hiermee grotendeels gereguleerd.

De stapsgewijs verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers van 2% naar 10,4% was ook een flinke klap voor de vastgoedsector. Wellicht de grootste impact, voor met name de zogenaamde ‘box 3-beleggers’ is de belastingverhoging in deze box. De rendementen zijn door al deze aanpassingen onder druk komen te staan waardoor de markt op dit moment ook flink in beweging is.

Wet betaalbare huur

Eén van de meest ingrijpende veranderingen is de ‘Wet Betaalbare Huur’ die op 1 juli 2024 van kracht werd. Deze wet is ingevoerd om de huurprijzen in het middensegment te reguleren. Om dit te reguleren is het
puntenstelsel uitgebreid. Hierdoor mag de huurprijs van woningen met minder dan 187 punten niet meer
vrij worden bepaald; deze is voortaan gebonden aan het aantal punten dat de woning krijgt.

Hoewel dit in eerste instantie slecht nieuws lijkt voor vastgoedbeleggers, zijn er zeker ook kansen. Veel panden in de middenhuur worden namelijk momenteel tegen een reduceerde prijs te koop aangeboden. Als
vastgoedbelegger kun je deze panden aankopen en uit deze gereguleerde middenhuur halen. Dit kun je doen door waarde toe te voegen aan panden waardoor het aantal huurpunten stijgt zodat een woning weer in de vrije sector komt.

We zien dat veel, vooral kleine, beleggers van deze woningen af willen, omdat de huurinkomsten flink zullen dalen. Dit zal zich vertalen in de zogenaamde ‘uitpondgolf’, waarbij beleggers massaal hun beleggingspanden te koop aan bieden. Als belegger met een lange termijnvisie en de mogelijkheid om huurwaarde te hogen, zijn dit soort projecten een kans.

Het is de verwachting dat woningen in de vrije huursector door alle gevolgen van de regels nóg verder in prijs zullen stijgen (het aanbod daar neemt immers af). Voor vastgoedbeleggers biedt deze wetwijziging dus kansen genoeg;

• Bestaande portefeuille opwaarderen
• Meer aanbod doordat kleine beleggers vastgoed afstoten
• Nog meer vraag in vrije sector

Wet vaste huurcontracten

Ook de ‘Wet Vaste Huurcontracten’ is een wijziging die ingrijpend is voor vastgoedbeleggers. Deze wet stelt dat tijdelijke huurcontracten niet zonder meer mogelijk zijn; de nieuwe norm is een vast huurcontract. Huurcontracten die vanaf 1 juli 2024 zijn afgesloten, gelden standaard voor onbepaalde tijd. Huurders zijn hierdoor extra beschermd en beleggers zijn beperkt in hun mogelijkheden om een huurder eruit te zetten.

Toch zijn er ook nog een aantal uitzonderingen. Je mag nog wel tijdelijke huurcontracten aanbieden aan specifieke doelgroepen, zoals bijvoorbeeld studenten of statushouders. Als vastgoedinvesteerder kan het dus interessant zijn om je te focussen op dergelijke doelgroepen.

Aanpassing belastingen

De overdrachtsbelasting is ook altijd een instrument waar de overheid graag mee speelt. Sinds 2021 is de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers gestegen naar 10,4%. Het idee erachter was om vastgoedbeleggers te demotiveren om vastgoed voor de verhuur aan te kopen. Feitelijk heeft deze verhoging ervoor gezorgd dat vastgoedprijzen alleen maar harder zijn gestegen. Het is namelijk minder aantrekkelijk geworden om te investeren in herontwikkeling van vastgoed waardoor de schaarste toenam. Vanaf 1 januari 2026 zal dit belastingtarief voor woningen weer dalen naar 8%.

Een meer ingrijpendere verandering in het belastingstelsel is dat de vermogensbelasting in box 3 gaat toenemen. Daar rekent de Belastingdienst nu met een fictief rendement waarover vermogensheffing moet worden afgedragen. Dit is een behoorlijke druk, zeker wanneer het daadwerkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement (6,17% in 2023).

Er loopt nog een rechtszaak bij de Hoge Raad waarbij wordt gesteld dat de heffing op dit fictieve rendement in strijd is met de Europese wetgeving. Het is dus nog even afwachten hoe dit zich gaat ontwikkelen. Hoe dan ook, de Nederlandse overheid is er druk mee bezig om belasting op vermogen zwaarder te belasten. Doordat er nog veel onzeker is, zorgt dit voor veel onduidelijkheid en een afwachtende houding van beleggers.

Veel professionele beleggers kiezen er dan ook voor om vastgoed te exploiteren vanuit een BV. Dit lijkt op de korte termijn duurder, zeker door de gunstige box 3 belasting, maar het is aannemelijk dat het belastingstelsel voor ondernemingen niet zo ingrijpend wordt veranderd. Hierdoor kan het op de lange termijn interessanter kan zijn om vanuit een BV te beleggen in vastgoed.

Kansen vastgoed Nederland

Vastgoed in Nederland biedt nog volop kansen. Met name de actieve vastgoed strategieën floreren in de huidige markt. We bespreken ze hieronder stuk voor stuk:

Woningen splitsen of ‘optoppen’

Het splitsen of ‘optoppen’ (het toevoegen van een verdieping of plaatsen van aanbouw) van woningen biedt de vastgoedbelegger juist in de huidige vastgoedmarkt veel kansen. Zo kun je door een pand te splitsen wellicht meer huur halen uit hetzelfde pand en door het optoppen kun je een woning met te weinig huurpunten tóch in de vrije sector krijgen.

Transformeren

Vastgoed transformeren (dus de bestemming wijzigen) is nog altijd één van de meest lucratieve strategieën in het beleggen in vastgoed. De meest voor de hand liggende vorm van transformeren is om commercieel vastgoed te transformeren in woningen. Maar andersom is natuurlijk ook een (creatieve) mogelijkheid. Met transformeren wijzig je de bestemming van een pand met als doel de huurinkomsten of verhuurbaarheid te vergroten.

Huurpunten verhogen

Wanneer een woning door het nieuwe puntensysteem huur onder de 187 huurpunten komt, kan het interessant zijn om te investeren in een woning waardoor deze wel boven dit puntenaantal uitkomt. Naast het hierboven besproken optoppen, zijn er tal van manieren om punten toe te voegen aan een bestaand pand. De meest effectieve manieren om te punten te verhogen kun je behalen door het pand te verduurzamen.

Doelgroepen verhuur

Ook het verhuren aan een bepaalde doelgroep kan interessant zijn voor jou als belegger. Bij deze
doelgroepen mag je namelijk nog tijdelijke huurcontracten aanbieden. Daarmee ontloop je de ‘Wet Vaste Huurcontracten’. Zo zorg je dat je als verhuurder flexibeler blijft en dat je de huurprijzen
makkelijker kunt aanpassen aan de markt. Daarnaast ontloop je met een tijdelijk huurcontract
verschillende risico’s zoals wanbetalers of conflicten met huurders.

Logistiek vastgoed

‘Zonder transport staat alles stil’. Maar wij kennen een betere: zonder logistiek vastgoed, staat het transport stil! De vraag naar logistiek vastgoed is de laatste jaren explosief gestegen. Logistiek vastgoed en logistieke hubs komen steeds meer in de plaats van traditionele winkels en kantoren. Door trends als thuiswerken en de sterke groei van ecommerce, blijft de vraag naar logistiek vastgoed onverminderd groot.

Trends vastgoedmarkt Nederland

De verschillende wijzigingen op de vastgoedmarkt hebben voor een duidelijke verschuiving in de markt gezorgd. Hieronder hebben we een aantal van de meest opvallende trends in de vastgoedmarkt op een rijtje gezet.

Vraag naar huurwoningen neemt toe

De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd stijgen. Mede door de hoge hypotheeklasten wordt huren
steeds populairder. Ook neemt het aantal leegstaande huurwoningen af. Tussen 2020 en 2024 nam
het aantal onbewoonde beleggingspanden met 1,5% af. Dit betekent dat de kans dat jouw vastgoed
leeg staat, kleiner is. De huren in de vrije sector stijgen hierdoor snel. In kwartaal 3 van 2024 stegen de huurprijzen gemiddeld met 7,4% ten opzichte van een jaar eerder (bron).

Nog steeds toename in percentage beleggingspanden

Er zijn ongeveer 8,2 miljoen woningen in Nederland, waarvan zo’n 3,5 miljoen huurwoningen zijn. Circa 2,3 huurwoningen zijn in handen van woningcorporaties, wat betekent dat er zo’n 1,2 miljoen woningen in handen zijn van vastgoedbeleggers. Dit komt neer op 15% van de totale woningvoorraad. In 2020 waren er circa 1 miljoen woningen in handen van beleggers, wat neerkomt op een toename van 20%. Opvallend is dat in de periode 2023-2024 het aantal huurwoningen in handen van beleggers nog steeds is gestegen.

Jaar	Totale woningvoorraad	Koopwoningen	Huurwoningen	Van corporaties	Van beleggers
2019	7.814.912	4.487.894	3.299.639	2.300.031	999.608
2020	7.891.786	4.517.921	3.357.721	2.298.885	1.058.836
2021	7.966.331	4.549.480	3.401.779	2.301.737	1.100.042
2022	8.045.580	4.597.518	3.434.455	2.305.772	1.128.683
2023	8.125.229	4.634.411	3.479.588	2.312.981	1.166.607
2024	8.204.049	4.686.647	3.508.252	2.321.421	1.186.831

(bron: CBS)

Buitenlandse investeerders trekken zich terug

Het aantal buitenlandse investeerders neemt de laatste jaren verder af. Naast de steeds veranderende regelgeving, hebben buitenlandse investeerders vaak geen zin om allerlei zaken aan woningen aan te passen.

Hoewel dit wellicht een slechte ontwikkeling is voor de algemene marktwerking op de vastgoedmarkt, biedt dit wel kansen voor de Nederlandse vastgoedbelegger. Buitenlandse vastgoedbeleggers willen namelijk van hun vastgoed af en daardoor zijn er veel interessante investeringsopties voor Nederlandse beleggers.

Actief vs. passief beleggen

De tijd van passief beleggen lijkt door alle wetswijzigingen voorbij. De nieuwe regels en wetten zorgen ervoor dat actief beleggen de norm wordt. Dit houdt in dat je in het huidige vastgoedklimaat moet focussen op zaken als:

• Renoveren en opknappen van panden
• Splitsen of optoppen van woningen
• Transformeren woningen
• Doelgroepsverhuur

Dus? Is Nederland nog interessant als vastgoedland?

Wij denken van wel! De maatregelen hebben natuurlijk voor wat onrust en onzekerheid gezorgd, maar er zijn nog kansen genoeg. Simpelweg een pand kopen en achterover leunen is er echter niet bij, maar met de juiste kennis, ervaring, strategie (en natuurlijk de juiste financiering!) is het wel degelijk mogelijk om gezonde rendementen te behalen met Nederlands vastgoed. Diegenen die zich continu kunnen aanpassen op de veranderde markt en regelgeving trekken uiteindelijk aan het langste eind.