ICR (Interest Coverage Ratio) berekenen

De ICR (Interest Coverage Ratio) is de verhouding tussen je jaarlijkse huurinkomsten en je rentelasten: huur gedeeld door rente. Het getal laat zien hoe ruim de huur je rente dekt, en veel financiers eisen minimaal zo'n 1,2 tot 1,3. Hieronder lees je hoe je de ICR berekent, wat in de praktijk een goede waarde is, en wat het precieze verschil met de DSCR is. Reken 'm meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat betekent ICR?

ICR staat voor Interest Coverage Ratio, in goed Nederlands de rentedekkingsgraad. Het zet je huurstroom af tegen je rentelasten en vat dat samen in één cijfer. Een ICR van 1,5 betekent dat je huur de rente anderhalf keer dekt. Na het betalen van de rente blijft er dan nog een halve rentelast aan huur over als buffer.

Voor een financier draait het om één vraag: komt de huur even niet binnen, of stijgt de rente bij een renteherziening, blijft er dan genoeg over om de bank te betalen? Hoe hoger de ICR, hoe meer ruimte er in de deal zit. Het is daarom, naast de LTV, een van de eerste getallen waar een geldverstrekker bij een verhuurd pand naar kijkt.

De ICR-formule

De formule is overzichtelijk:

ICR = jaarlijkse huurinkomsten / jaarlijkse rentelasten

Een rekenvoorbeeld. Je koopt een verhuurd appartement met een jaarhuur van 24.000 euro. Je leent 350.000 euro tegen 4 procent rente, dus je betaalt 14.000 euro rente per jaar. Je ICR is dan 24.000 gedeeld door 14.000, oftewel 1,71. De huur dekt de rente ruim en dit pand komt op dit punt zonder moeite door de toets.

Stel nu dat de rente bij een herziening naar 5,5 procent gaat. Je rentelast loopt op naar 19.250 euro en je ICR zakt naar 24.000 gedeeld door 19.250, oftewel 1,25. Dat is nog binnen de norm, maar de marge is fors geslonken. Precies daarom toetsen financiers vaak op een hogere rente dan de werkelijke. Wil je met je eigen bedragen rekenen, dan gebruik je de calculator bovenaan.

Wat is een goede ICR?

Dat hangt af van het type vastgoed en de financier, maar deze bandbreedtes geven een goed gevoel voor waar je staat:

ICR	Wat het betekent	Wat het voor jou betekent
Onder 1,0	Huur dekt de rente niet	Vrijwel altijd afgewezen, je legt elke maand geld bij
1,0 tot 1,2	Krap, vrijwel geen buffer	Lastig te financieren, weinig partijen, strenge toets
1,2 tot 1,3	De gangbare minimumeis	Komt bij de meeste financiers door de toets, weinig speling
1,3 tot 1,5	Comfortabel	Ruime keuze aan partijen, prettige onderhandelingspositie
Boven 1,5	Stevig	Veel buffer voor leegstand en rentestijging, sterke deal

De minimumeis ligt bij de meeste financiers rond de 1,2. Op dat niveau kom je er vaak wel doorheen, maar je hebt nauwelijks reserve. Pas vanaf ongeveer 1,3 zit er echt lucht in de deal. Wat een gezonde ICR is, verschilt bovendien per object. Voor een courant appartement in de Randstad, waar de leegstandskans laag is, nemen partijen genoegen met minder marge dan voor een kantoor in een krimpgebied, waar de kans op leegstand hoger ligt en een hogere ICR wordt gevraagd. Bij commercieel vastgoed zie je daardoor strengere normen dan bij woningen.

ICR en DSCR: wat is het verschil?

Hier zit veel verwarring, dus even scherp. De ICR kijkt alleen naar de rente. De DSCR (Debt Service Coverage Ratio) kijkt naar je volledige schuldlast, dus rente plus aflossing samen.

DSCR = huurinkomsten / (rente + aflossing)

Zodra je aflost, is je DSCR daardoor altijd lager dan je ICR, want je deelt door een groter bedrag. Bij een zuiver aflossingsvrije lening is de aflossing nul. ICR en DSCR zijn dan per definitie aan elkaar gelijk, want in beide gevallen deel je de huur door alleen de rente. Een voorbeeld maakt het concreet. Diezelfde 24.000 euro huur en 14.000 euro rente, plus 5.000 euro aflossing per jaar. Je ICR blijft 1,71, maar je DSCR wordt 24.000 gedeeld door 19.000, oftewel 1,26. Dat verschil tussen 1,71 en 1,26 zit hem volledig in de aflossing.

Welke ratio een financier leidend maakt, verschilt. Bij aflossingsvrije verhuurhypotheken stuurt men vaak op de ICR. Zit er aflossing in, of gaat het om zwaarder commercieel papier, dan wordt de DSCR meestal leidend, omdat die de echte maandlast meeneemt. Toets je deal dus op allebei. Het strengste getal bepaalt je maximale lening.

ICR in samenhang met de andere kengetallen

De ICR staat nooit op zichzelf. Een financier weegt meerdere ratio's tegen elkaar af, en de strengste begrenst je lening:

• LTV (Loan to Value): je lening afgezet tegen de marktwaarde. De LTV kan ruimte geven terwijl de ICR de lening alsnog begrenst, of andersom.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): de huur tegen rente plus aflossing. De strengere broer van de ICR zodra je aflost.
• BAR (bruto aanvangsrendement): je bruto huur tegen de waarde. Een hoge BAR maakt het makkelijker om een gezonde ICR te halen, want er komt meer huur binnen per euro waarde.
• NAR (netto aanvangsrendement): hetzelfde, maar dan na exploitatiekosten, dichter bij wat je echt overhoudt.
• Cashflow: wat er onder de streep maandelijks binnenkomt. Een ICR boven de 1 is geen garantie voor positieve cashflow, want onderhoud, beheer en belasting tellen daar ook in mee.

Het komt geregeld voor dat de maximale hypotheek op basis van de LTV hoger uitvalt dan wat de ICR toelaat. Dan is niet de waarde, maar de huurstroom je plafond. Kijk dus nooit naar één ratio alleen.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met je werkelijke rente in plaats van de toetsrente. De financier toetst vaak op een hoger tarief, waardoor je ICR strenger uitvalt dan je dacht.
• De ICR voor de DSCR aanzien. Vergeet je de aflossing, dan lijkt je deal ruimer dan hij is en val je bij de toets door de mand.
• Rekenen met je optimistische vraaghuur in plaats van de markthuur van de taxateur. Die laatste telt, en ligt vaak lager.
• Denken dat een ICR boven de 1 genoeg is voor positieve cashflow. Onderhoud, beheer, verzekering en belasting komen er nog overheen.
• De ICR los zien van de LTV. De ene geeft ruimte, de andere begrenst, en het strengste getal wint.

Zo kijkt een belegger ernaar

In de praktijk gebruik je de ICR als vroege graadmeter. Zit je netjes boven de 1,3, dan heb je een buffer voor twee dingen die echt gebeuren: een maand of twee leegstand bij een huurderwissel, en een rente die bij de volgende herziening hoger ligt. Zit je op de gangbare ondergrens van 1,2, dan komt de deal er meestal wel door, maar de speling is minimaal. Een maand leegstand of een rentestijging en je staat in de min.

Beleggers die de hefboom maximaal aanzetten met een hoge LTV, lopen het vaakst tegen de ICR aan als plafond. Meer lenen betekent immers meer rente, en daarmee een lagere ICR. Op een gegeven moment is niet je onderpand het probleem, maar je huurstroom. Wie dat vooraf doorrekent, voorkomt dat een aanvraag halverwege strandt. Dat is precies het soort rekensom dat we graag voor je maken, ook richting een herfinanciering of een nieuwe verhuurhypotheek.

Veelgestelde vragen

Wat betekent ICR?

ICR staat voor Interest Coverage Ratio, oftewel de rentedekkingsgraad. Het is de verhouding tussen je jaarlijkse huurinkomsten en je jaarlijkse rentelasten. Een ICR van 1,5 betekent dat de huur de rente anderhalf keer dekt.

Hoe bereken je de ICR?

Deel de jaarlijkse huurinkomsten door de jaarlijkse rentelasten. De formule is: ICR = jaarlijkse huur / jaarlijkse rente. Bij 30.000 euro huur en 20.000 euro rente is je ICR 1,5.

Wat is een goede ICR?

Veel financiers eisen een minimale ICR van ongeveer 1,2 tot 1,3. Hoe hoger het getal, hoe ruimer de huur de rente dekt en hoe meer buffer je hebt voor leegstand of een rentestijging. Boven de 1,4 sta je comfortabel.

Wat betekent een ICR onder de 1?

Dan zijn de huurinkomsten lager dan de rentelasten en dekt de huur de rente niet eens. Je legt dus elke maand geld bij. Voor vrijwel alle financiers is dat onacceptabel en wordt de aanvraag afgewezen of de lening verlaagd.

Wat is het verschil tussen ICR en DSCR?

De ICR kijkt alleen naar de rente: huur gedeeld door rente. De DSCR kijkt naar de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing. Los je af, dan is je DSCR altijd lager dan je ICR. Bij een zuiver aflossingsvrije lening is de aflossing nul en zijn ICR en DSCR aan elkaar gelijk.

Met welke rente rekent de financier de ICR?

Veel financiers toetsen niet op de werkelijke rente, maar op een hogere toetsrente. Daarmee checken ze of je belegging ook bij een rentestijging overeind blijft. Reken daarom altijd met die toetsrente, niet met je scherpste tarief.

Telt de financier de bruto of de netto huur mee voor de ICR?

Meestal de markthuur volgens de taxateur, niet je optimistische vraagprijs. Sommige partijen passen een afslag toe voor leegstand of exploitatiekosten. Vraag vooraf welke huurdefinitie geldt, want dat bepaalt of je deal binnen de norm valt.

Zelf je ICR en je deal doorrekenen

Reken je ICR direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je weten hoe je huurstroom samenhangt met je waardering, kijk dan ook naar de kapitalisatiefactor. En om je hele belegging door te rekenen, met rendement, cashflow en de fiscale kant erbij, pak je de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is? Door energielabels, huurniveaus en ons volume regelen we vaak meer dan de standaardtabellen laten zien. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.