Rentevaste periode kiezen: kort, middellang of lang?
Hoe lang zet je de rente op je verhuurhypotheek vast? In deze video zie je in bijna twee minuten het verschil tussen vast en variabel, wat zekerheid kost, hoe je kiest op je plannen en waar je op let met meerdere financieringen. Daaronder lees je alles in detail.
Hoe lang je de rente op je verhuurhypotheek vastzet, kies je in de eerste plaats op je plannen met het pand. Het renteverschil tussen de periodes weegt daarna mee. Hieronder lees je het verschil tussen een vaste en een variabele rente, wat zekerheid kost, wanneer je boeterente betaalt, welke periode bij welke plannen past en waar je op let met meerdere financieringen.
Wat is een rentevaste periode?
De rentevaste periode is de tijd waarin de rente op je lening vaststaat, bijvoorbeeld vijf of tien jaar. Zolang die loopt, weet je precies wat je aan rente betaalt. Loopt de periode af, dan krijg je de rente van dat moment. Spreek je dan geen nieuwe periode af, dan krijg je bij de meeste financiers automatisch een variabele rente. Welke periodes je kunt kiezen, verschilt per financier; de tarieven per periode staan op onze rentepagina.
Bij een aflossingsvrije verhuurhypotheek, en dat zijn verreweg de meeste, is de rente je hele maandlast. De keuze voor de rentevaste periode bepaalt dus direct hoe zeker je cashflow is.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
Vast of variabel: wat is het verschil?
Een vaste rente volgt vooral de rente op de kapitaalmarkt voor dezelfde looptijd, zoals de vijfjaars swaprente (IRS) bij vijf jaar vast. Daar komt de opslag van de financier bovenop. Je weet vooraf wat je betaalt, en dat blijft zo tot het einde van de periode.
Een variabele rente volgt het Euribor-tarief, dat met de rente van de ECB meebeweegt. Ook daar komt een opslag bovenop. De rente kan elke maand anders zijn. Daalt de rente, dan profiteer je direct; stijgt hij, dan stijgen je lasten mee. Vaak kun je een variabele lening wel boetevrij aflossen of oversluiten.
Hoe de opbouw van de rente precies werkt, lees je in hoe de hoogte van de rente wordt bepaald.
Wat kost zekerheid?
De prijs van zekerheid verschuift met de markt. Er zijn periodes waarin de variabele rente duidelijk boven een rente van een paar jaar vast ligt, en periodes waarin lang vastzetten juist relatief duur is, omdat beleggers op de kapitaalmarkt een hogere vergoeding vragen voor geld dat ze lang uitlenen.
Je kunt die prijs uitrekenen. Het renteverschil tussen twee periodes maal je leenbedrag is wat de extra zekerheid per jaar kost: een half procentpunt op 350.000 euro is 1.750 euro per jaar. Zet dat af tegen het risico dat je ermee afdekt: elk procentpunt rentestijging kost je per jaar 1 procent van je leenbedrag, op 350.000 euro dus 3.500 euro.
Kijk daarom altijd naar de actuele rentes per rentevaste periode en naar het verschil tussen de periodes die voor jou in aanmerking komen. Hoe de markt zich recent ontwikkelde, volgen we in de Rentemonitor.
Boeterente en boetevrij aflossen
Los je binnen de rentevaste periode meer af dan boetevrij mag, of sluit je over naar een andere financier, dan vraagt de financier meestal een vergoeding voor de rente die hij misloopt: de boeterente. Bij beleggingsvastgoed is die vergoeding contractueel bepaald en verschilt hij per financier. Aan het einde van de rentevaste periode vervalt hij.
Bij veel verhuurhypotheken mag je per jaar rond de 10 procent van de lening boetevrij aflossen. Controleer dat altijd in je eigen voorwaarden, want hier verschillen financiers.
Dat maakt de keuze praktisch: wie verwacht een pand binnen een paar jaar te verkopen of te herfinancieren, loopt met een lange vaste periode het risico op boeterente op het moment dat hij wil bewegen. Meer over de afweging rond extra aflossen lees je in is boetevrij aflossen altijd een goed idee?
Kies op je plannen
De beste rentevaste periode volgt uit wat je met het pand van plan bent:
- Variabel of kort vast (tot drie jaar). Je verwacht binnen afzienbare tijd te verkopen, uit te ponden, te verbouwen of te herfinancieren. Je houdt de ruimte om te bewegen zonder grote boeterente.
- Middellang, vijf tot zeven jaar. Je wilt zekerheid over je lasten, maar ook ruimte om over een paar jaar bij te sturen.
- Lang, tien jaar of langer. Je koopt om aan te houden en wilt maximale zekerheid over je lasten.
Als vuistregel past variabel bij een korte horizon, verkoop- of verbouwplannen en ruime buffers. Vast past bij bezit voor de lange termijn en bij een krappe ICR.
Let op je huurtoets (ICR)
Financiers toetsen of de huur de rente ruim dekt: de ICR. Gebruikelijk is een minimum van 1,25; vanaf 1,3 zit je comfortabel. Getoetst wordt bij de aanvraag en opnieuw bij herfinanciering, en veel financiers rekenen dan met een toetsrente die hoger ligt dan je werkelijke rente.
Bij een variabele rente stijgt je rentelast direct mee met de markt, en slinkt je buffer. Een voorbeeld: een pand met 24.000 euro markthuur per jaar en een lening van 350.000 euro. Bij 4 procent rente betaal je 14.000 euro en is de ICR 1,71. Bij 6 procent wordt dat 21.000 euro en zakt de ICR naar 1,14, onder de gebruikelijke eis. Zit je dicht tegen die grens aan, dan geeft een vaste rente rust: tot het einde van de periode verandert je rentelast niet. Wat een hogere rente bij herfinanciering met jouw pand doet, reken je uit met de herfinanciering-stresstest.
Meerdere financieringen: houd de einddata scherp
Veel beleggers hebben meer dan één financiering lopen, bijvoorbeeld per pand of bij verschillende financiers, elk met een eigen rentevaste periode en looptijd. Houd scherp wanneer welke afloopt:
- Zet de einddata op een rij. Per financiering de einddatum van de rentevaste periode en van de looptijd.
- Let op financieringen die tegelijk aflopen. Dan herfinancier je ze tegen één rentestand, en moet alles op hetzelfde moment rond zijn: taxaties, de ICR-toets en nieuwe voorwaarden.
- Begin per financiering op tijd. Een paar maanden voor het einde van de rentevaste periode heb je ruimte om te vergelijken en door te rekenen.
- Kijk bij een nieuwe financiering ook naar de andere. Welke periode je kiest, bepaalt mee wanneer je portefeuille de volgende keer aan tafel zit.
Veelgemaakte fouten
- Alleen kiezen op de rente van vandaag. Het renteverschil van vandaag kan over vijf jaar heel anders liggen, en je plannen met het pand bepalen of je er dan nog aan vast wilt zitten.
- Lang vastzetten terwijl je wilt verkopen. Dan kan juist het moment waarop je wilt bewegen boeterente kosten.
- Alles tegelijk laten aflopen. Heb je meerdere financieringen, dan sta je bij één slechte rentestand met je hele portefeuille tegelijk aan tafel.
- Te laat beginnen. Begin een aantal maanden voor het einde van je rentevaste periode. Dan heb je tijd om financiers te vergelijken, een taxatie te regelen en rentescenario's door te rekenen. Lees ook rentevaste periode afgelopen: wat nu?, wanneer herfinancieren loont en wat je vergelijkt als je je verhuurhypotheek oversluit.
Twijfel je welke periode bij jouw pand en plannen past? Doe de gratis quickscan. Wij rekenen het voor je door, met toegang tot alle vastgoedfinanciers.
Veelgestelde vragen
Wat is een rentevaste periode?
De periode waarin de rente op je hypotheek vaststaat, bijvoorbeeld vijf of tien jaar. Loopt die af, dan krijg je de rente van dat moment. Spreek je geen nieuwe periode af, dan krijg je bij de meeste financiers automatisch een variabele rente.
Is een lange rentevaste periode duurder?
Dat wisselt met de markt. Soms is lang vastzetten duurder dan kort, soms ligt de variabele rente juist boven de vaste. Vergelijk daarom altijd de actuele rentes per periode voordat je kiest.
Welke rentevaste periode past bij een verhuurpand?
Dat hangt vooral af van je plannen. Ga je binnen een paar jaar verkopen, verbouwen, uitponden of herfinancieren, dan past variabel of kort vast (tot drie jaar). Wil je zekerheid met ruimte om bij te sturen, dan zit je met vijf tot zeven jaar in het midden. Koop je om aan te houden, dan geeft tien jaar of langer de meeste zekerheid. Is je ICR krap, kies dan liever vast.
Betaal je boeterente als je binnen de rentevaste periode aflost?
Meestal wel, als je meer aflost dan boetevrij mag of als je oversluit naar een andere financier. Bij veel verhuurhypotheken mag je per jaar rond de 10 procent boetevrij aflossen. De hoogte van de vergoeding staat in je voorwaarden en verschilt per financier.
Wat gebeurt er als je rentevaste periode afloopt?
Aan het einde vervalt de boeterente. Je kunt een nieuwe periode afspreken bij je huidige financier, oversluiten naar een andere financier of (deels) aflossen. Doe je niets, dan krijg je bij de meeste financiers automatisch een variabele rente.
Waar let je op met meerdere financieringen?
Houd scherp wanneer welke rentevaste periode en looptijd afloopt. Lopen financieringen tegelijk af, dan herfinancier je ze tegen één rentestand en moet alles op hetzelfde moment rond zijn. Zet de einddata op een rij en begin per financiering een paar maanden van tevoren.