Herfinanciering-stresstest

Een herfinanciering-stresstest laat zien wat er met je maandlasten, cashflow en ICR gebeurt als je tegen een hogere rente moet herfinancieren. Veel vastgoedfinancieringen zijn afgesloten toen de rente laag stond. Loopt je rentevaste periode af, dan kan de nieuwe rente flink hoger liggen. Met de rekentool bovenaan deze pagina zie je direct of je netto huur die hogere rentelasten nog draagt.

Waarom een rentestresstest?

Aan het einde van je rentevaste periode wordt je financiering opnieuw geprijsd. Stond je rente jaren vast op een laag niveau, dan kan de stap naar de actuele rente groot zijn. Een hogere rente betekent hogere rentelasten, een lagere cashflow en een lagere ICR. Die ICR (interest coverage ratio) is de ratio waar financiers bij een aflossingsvrije herfinanciering als eerste naar kijken: blijft die te laag, dan kom je mogelijk niet door de toets.

Door dit vooraf door te rekenen weet je of je pand bij een hogere rente nog gezond is, of dat je moet bijsturen voordat je rentevaste periode afloopt.

Hoe lees je de uitkomst?

De tool vergelijkt je huidige situatie met de situatie na herfinanciering tegen een hogere rente. Omdat de stresstest aflossingsvrij rekent, draait het om de ICR na herfinanciering: je netto huur gedeeld door de rentelasten.

• 1,25 of hoger: comfortabel. Je netto huur dekt de rentelasten met voldoende marge.
• 1,0 tot 1,25: krap. Je zit rond de eis die veel financiers stellen; een tegenvaller hakt er snel in.
• Onder 1,0: je netto huurinkomsten dekken de rentelasten niet meer. Hier moet je ingrijpen.

Neem je ook aflossing mee, dan kijk je naar de DSCR. Die ligt altijd lager dan de ICR, omdat de aflossing er bovenop komt. De cashflow ten slotte laat zien wat er maandelijks overblijft. Wordt die negatief, dan leg je elke maand geld toe op het pand.

Wat als je onder de norm zakt?

Zakt je ICR door de hogere rente onder de eis, dan heb je doorgaans een paar knoppen:

• (Deels) aflossen verlaagt de leensom en daarmee de rentelasten, wat de ICR direct omhoog tilt.
• De looptijd of aflossingsvorm aanpassen kan je maandlasten verlagen.
• De huur verhogen waar dat kan, verhoogt je netto huur en daarmee de teller van de ICR.
• Een andere financier hanteert soms soepelere eisen of een lagere rente. Het loont om het hele aanbod te vergelijken.

Het belangrijkste is om op tijd te beginnen. Lees ook wat je kunt doen bij een aflopende rentevaste periode en wanneer herfinancieren loont.

Zelf je stresstest doorrekenen

Vul bovenaan je leensom, huurinkomsten, exploitatiekosten, je huidige rente en de verwachte rente bij herfinanciering in. Je ziet meteen wat de hogere rente doet met je rentelasten, cashflow en ICR. Wil je je hele belegging doorrekenen, inclusief aflossing (en dus de DSCR) en de fiscale kant, gebruik dan de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand of verhuurhypotheek haalbaar is bij de huidige rentes? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je door.

Veelgestelde vragen