Verhuurhypotheek oversluiten, wanneer en hoe?

Je verhuurhypotheek oversluiten betekent dat je je bestaande financiering aflost en overstapt naar een andere geldverstrekker, meestal voor een lagere rente of betere voorwaarden. Of dat loont, hangt af van het verschil dat je elders kunt krijgen en de kosten van het overstappen. In dit artikel lees je wanneer oversluiten interessant is, wat je tussen financiers vergelijkt en hoe het proces stap voor stap verloopt.

Oversluiten of verlengen?

Aan het einde van je rentevaste periode heb je twee routes. Je kunt verlengen: bij je huidige financier blijven en een nieuwe rentevaste periode afspreken. Of je kunt oversluiten: je financiering aflossen en overstappen naar een andere geldverstrekker. Beide zijn vormen van herfinancieren. Verlengen is het makkelijkst, maar je huidige financier biedt niet automatisch de scherpste voorwaarden. Juist door te vergelijken ontdek je of overstappen voordeliger is.

Wanneer loont oversluiten?

Oversluiten is interessant als een andere financier zoveel betere rente of voorwaarden biedt dat je de overstapkosten ruim terugverdient. Het beste moment is het einde van je rentevaste periode, omdat je dan geen boeterente betaalt. Hoe je precies berekent of het de kosten waard is, met een break-evenvoorbeeld, lees je in wanneer loont het om vastgoed te herfinancieren?.

Naast een lagere rente kan ook een ruimere LTV, een langere looptijd of meer flexibiliteit reden zijn om over te stappen.

Wat vergelijk je tussen financiers?

Een lagere rente is verleidelijk, maar zegt niet alles. Weeg ook deze punten mee:

Maximale LTV. De ene financier financiert tot 80% van de waarde in verhuurde staat, de andere tot 70%. Dat bepaalt hoeveel je kunt lenen.
Voorwaarden rond aflossing en looptijd. Mag je (deels) aflossingsvrij, en hoeveel kun je boetevrij aflossen?
Flexibiliteit. Denk aan de mogelijkheid om later bij te financieren of een pand uit de portefeuille te halen.
De toetsing. Financiers toetsen op DSCR of huurinkomsten, en hanteren daarbij verschillende eisen en toetsrentes. Een scherpe rente helpt niet als je de toets niet haalt.

Omdat financiers sterk verschillen en lang niet allemaal rechtstreeks toegankelijk zijn, loont het om het hele aanbod te laten vergelijken in plaats van twee partijen naast elkaar te leggen.

Het overstapproces stap voor stap

Oriënteer en vergelijk. Breng je actuele waarde, restschuld en LTV in kaart en vergelijk het aanbod.
Vraag de nieuwe financiering aan. Bij de gekozen financier, inclusief een actuele taxatie.
Beoordeling. De financier beoordeelt het pand, de huurinkomsten en jouw situatie.
Aflossen en royeren. Bij goedkeuring los je je oude lening af en wordt de oude hypotheek geroyeerd.
Passeren bij de notaris. De nieuwe hypotheekakte passeert bij de notaris, waarna de overstap rond is.

Reken op een doorlooptijd van enkele weken tot een paar maanden, dus begin ruim voor het einde van je rentevaste periode.

Wanneer kun je beter blijven?

Oversluiten is niet altijd het antwoord. Blijven (verlengen) kan verstandiger zijn als je huidige financier een vergelijkbaar of beter voorstel doet, als de overstapkosten hoog zijn ten opzichte van de besparing, of als je nog midden in een rentevaste periode zit en de boeterente de winst opeet. Vraag daarom altijd ook je huidige financier om een verlengingsvoorstel, zodat je een echte vergelijking hebt.

Wil je weten of overstappen voor jouw pand of portefeuille loont? Doe de gratis quickscan, dan vergelijken we het aanbod en rekenen we de scenario's vrijblijvend voor je door.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen oversluiten en verlengen?

Verlengen betekent dat je bij je huidige financier blijft en een nieuwe rentevaste periode afspreekt. Oversluiten betekent dat je je financiering aflost en overstapt naar een andere geldverstrekker, meestal omdat die een lagere rente of betere voorwaarden biedt. Beide vallen onder herfinancieren.

Wanneer loont het om je verhuurhypotheek over te sluiten?

Oversluiten loont als een andere financier voldoende betere rente of voorwaarden biedt om de overstapkosten terug te verdienen binnen je beleggingshorizon. Het natuurlijke moment is het einde van je rentevaste periode, want dan betaal je geen boeterente. Reken de terugverdientijd altijd door op je eigen situatie.

Wat moet je vergelijken bij het oversluiten?

Kijk verder dan alleen de rente. Vergelijk ook de maximale LTV die een financier biedt, de voorwaarden rond aflossing en looptijd, de flexibiliteit (zoals boetevrij aflossen) en de toetsing op DSCR of huurinkomsten. Een net iets lagere rente kan tegenvallen als de voorwaarden strenger zijn.

Hoe verloopt het overstappen naar een andere financier?

Je vraagt de nieuwe financiering aan bij de andere geldverstrekker, inclusief een actuele taxatie en de beoordeling. Wordt de aanvraag goedgekeurd, dan los je je oude lening af, wordt de oude hypotheek geroyeerd en passeert de nieuwe hypotheekakte bij de notaris. Reken op enkele weken tot een paar maanden.

Kun je tussentijds oversluiten?

Ja, maar binnen een lopende rentevaste periode vraagt je financier bij oversluiten naar een lagere rente meestal een vergoeding voor rentederving (boeterente). Die kan de besparing opeten, dus tussentijds oversluiten loont alleen als het verschil groot genoeg is. Vaak is het verstandiger om te wachten tot het einde van je rentevaste periode.