Wanneer loont het om vastgoed te herfinancieren?

Vastgoed herfinancieren loont lang niet altijd. Of het de moeite waard is, hangt af van de balans tussen wat het oplevert (rentebesparing of vrijgemaakte overwaarde) en wat het kost (boeterente, taxatie, notaris en advies). In dit artikel lees je wanneer herfinancieren financieel interessant is, welke kosten erbij komen kijken en hoe je met een simpel rekenvoorbeeld de terugverdientijd bepaalt.

Wat is herfinancieren ook alweer?

Bij vastgoed herfinancieren sluit je een bestaande financiering over naar een nieuwe lening, bij je huidige geldverstrekker of bij een andere. Dat doe je om je rente te verlagen, betere voorwaarden te krijgen, of om overwaarde vrij te maken voor een volgende aankoop. De vraag is niet zozeer óf het kan, maar wanneer het de kosten waard is.

Wanneer loont herfinancieren?

Er zijn grofweg vier situaties waarin een herfinanciering interessant kan zijn.

1. De rente is gedaald. Staat de actuele rente lager dan de rente op je huidige financiering, dan verlaag je met oversluiten je maandlasten. Of het loont, hangt af van een eventuele boeterente en de overige kosten (zie hieronder).

2. Je rentevaste periode loopt af. Aan het einde van de rentevaste periode betaal je geen boeterente en kun je vrij overstappen. Dit is hét natuurlijke moment om te vergelijken in plaats van automatisch te verlengen bij je huidige financier. Meer hierover lees je in rentevaste periode afgelopen, wat nu?.

3. Je wilt overwaarde vrijspelen. Zijn je panden in waarde gestegen, dan kun je via herfinanciering een deel van die overwaarde opnemen en opnieuw investeren, zonder te verkopen. Zo houd je je hefboom optimaal. Dit is ook de motor achter de BRRRR-methode.

4. Je wilt betere voorwaarden. Soms gaat het niet om de rente, maar om flexibelere aflossing, een langere looptijd, of het samenvoegen van losse financieringen tot één overzichtelijke structuur.

Wat kost een herfinanciering?

De kosten bepalen of een herfinanciering daadwerkelijk loont. Houd rekening met de volgende posten.

• Boeterente (vergoeding voor rentederving). Sluit je over binnen een lopende rentevaste periode naar een lagere rente, dan vraagt de financier meestal een vergoeding voor de rente die hij misloopt. Bij beleggingsvastgoed is die vergoeding contractueel bepaald en verschilt hij per financier, dus controleer je voorwaarden. Aan het einde van de rentevaste periode vervalt deze post.
• Taxatiekosten. Een nieuwe financiering vraagt om een actuele waardebepaling. Afhankelijk van het type en de omvang van het pand reken je op een paar honderd tot ruim duizend euro.
• Notaris- en kadasterkosten. Stap je over naar een andere financier of verhoog je de lening, dan is vaak een nieuwe hypotheekakte nodig. Blijft de financiering binnen je bestaande inschrijving, dan kunnen deze kosten lager uitvallen of vervallen.
• Advies- en bemiddelingskosten. Dit zijn standaardkosten die je maakt om de juiste financiering te vinden en de aanvraag rond te krijgen.

Rekenvoorbeeld: wanneer verdien je de kosten terug?

Een vereenvoudigd voorbeeld. Stel je hebt een verhuurhypotheek van 300.000 euro en je rentevaste periode loopt af. De rente daalt van 5,5% naar 4,5%.

• Rentebesparing: 1% van 300.000 euro = 3.000 euro per jaar.
• Eenmalige kosten van de herfinanciering (taxatie, notaris, advies): stel 2.500 euro. Omdat je rentevaste periode afloopt, betaal je geen boeterente.

Terugverdientijd = 2.500 / 3.000 = ongeveer 0,8 jaar. Je verdient de kosten dus binnen een jaar terug, waarna de besparing puur voordeel is. Bij een resterende beleggingshorizon van jaren is dit duidelijk de moeite waard.

Sluit je daarentegen midden in je rentevaste periode over en kost de boeterente bijvoorbeeld 9.000 euro, dan komen je totale kosten op 11.500 euro en loopt de terugverdientijd op naar bijna vier jaar. Of dat de moeite waard is, hangt af van hoe lang je het pand nog aanhoudt en of er andere redenen meespelen, zoals het vrijspelen van overwaarde.

Vuistregel: verdien je de totale kosten ruim binnen je resterende beleggingshorizon terug, dan loont herfinancieren. Reken het altijd door op je specifieke situatie.

De stappen van een herfinanciering

1. Bepaal je doel. Lagere maandlasten, overwaarde vrijspelen of betere voorwaarden? Dat stuurt de rest.
2. Breng je positie in kaart. Actuele waarde, restschuld en je LTV bepalen je ruimte. Een lagere LTV betekent vaak een lagere risicoklasse en een scherpere rente.
3. Vergelijk aanbieders. Het loont om verder te kijken dan je huidige financier; voorwaarden en rentes verschillen sterk.
4. Taxatie en aanvraag. Een actuele taxatie onderbouwt de waarde; daarna volgt de beoordeling, waaronder de DSCR- of huurtoets.
5. Passeren bij de notaris. Bij een nieuwe inschrijving of andere financier rond je de herfinanciering af bij de notaris.

Herfinancieren bij een aflopende rentevaste periode

Het einde van je rentevaste periode is het moment waarop herfinancieren het vaakst loont, simpelweg omdat de boeterente wegvalt. Doe je niets, dan rol je bij veel financiers automatisch in een (vaak duurdere) variabele rente. Begin daarom een aantal maanden van tevoren met vergelijken en reken met de herfinanciering-stresstest door wat een hogere rente met je cashflow en DSCR doet. De volledige aanpak met alle keuzemogelijkheden staat in rentevaste periode afgelopen, wat nu?, en over de afweging om (deels) af te lossen lees je meer in is boetevrij aflossen altijd een goed idee?.

Wil je weten wat er voor jouw pand of portefeuille mogelijk is? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we de scenario's vrijblijvend voor je door.

Veelgestelde vragen