Een belangrijke en veelgestelde vraag onder vastgoedbeleggers: hoe wordt een hypotheekaanvraag eigenlijk beoordeeld? In dit artikel gaan we dieper in op de factoren waarop een aanvraag wordt beoordeeld. Het is altijd een combinatie van het object zelf, financiële ratio’s, de huurinkomsten en de achtergrond en ervaring van de belegger. Hieronder zoomen we hier verder op in:

1. Het onderpand: het vastgoedzelf

De basis van elke verhuurhypotheek is het vastgoedobject dat als zekerheid dient. Financiers kijken onder meer naar:

• Marktwaarde in verhuurde staat (meestal bepaald door een taxateur).
• Leegwaarde en de verhouding tot de verhuurde waarde.
• Locatie en courantheid: is het pand makkelijk te verhuren of te verkopen?
• Type vastgoed: appartement, eengezinswoning, studio’s, kamerverhuur of commercieel vastgoed.
• Staat en onderhoud: achterstallig onderhoud of verduurzamingspotentieel speelt mee.

Let op: het verschilt sterk per financier wat wel en wat niet gefinancierd wordt. Sommige partijen hebben een focus op woningen, terwijl andere financiers zich weer meer richten op commercieel vastgoed. Twijfel je of heb je advies nodig? Wij helpen je graag!

2. Loan-to-Value (LTV)

Een van de belangrijkste ratio’s bij de beoordeling is de Loan-to-Value (LTV). Dit geeft de verhouding weer tussen de hoogte van de lening en de waarde van het pand (in verhuurde staat dus!).

• Maximaal toegestaan LTV ligt bij de meeste financiers tussen 70% en 80%.
• Hoe lager de LTV, hoe minder risico voor de geldverstrekker (meestal ook een lagere rente).
• Bij herfinanciering speelt ook soms ook de actuele waarde en eventuele aflossingen een rol.

3. Huurinkomsten en exploitatie

Omdat het pand verhuurd wordt, zijn de huurinkomsten een zeer belangrijke factor voor vastgoedfinanciers. Er wordt uiteraard gekeken of de huurinkomsten (meer dan) voldoende zijn om de rente en eventuele aflossing te kunnen betalen.

• De huurprijs moet in verhouding staan tot de waarde van de woning (uiteraard op basis van het puntensysteem huur).
• Exploitatiekosten zoals beheer, onderhoud en belastingen worden in mindering gebracht om de netto kasstroom te bepalen.
• Vaak hanteren financiers een minimale huurinkomsten-toets: de huuropbrengsten moeten ruim voldoende zijn om rente en aflossing te dekken. Deze ratio’s worden hierna besproken:

4. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) & Interest Coverage Ratio (ICR)

Financiers gebruiken twee belangrijke financiële ratio’s om de betaalbaarheid te toetsen:

• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): verhouding tussen netto kasstroom en de jaarlijkse rente + aflossing. Vaak moet deze minimaal 1,05–1,20 zijn.
• ICR (Interest Coverage Ratio): verhouding tussen netto kasstroom en de jaarlijkse rentelasten. Vaak geldt een minimale waarde van 1,25.

Hoe hoger deze ratio’s, hoe meer zekerheid voor de financier dat de belegger aan zijn verplichtingen kan voldoen.

5. Eigen vermogen

Een ander belangrijk aspect is de inbreng van het eigen vermogen. Bij de meeste verhuurhypotheken moet je als belegger minimaal 20 tot 30% zelf inleggen. Meer eigen inleg betekent vaak ook gunstigere voorwaarden en een lagere rente.

Hou er ook rekening mee dat de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en financieringskosten) ook vaak uit eigen middelen betaald moeten worden.

6. Achtergrond van de belegger

Een ander belangrijk aspect in de beoordeling is de achtergrond van de aanvrager zelf:

• Ervaring met vastgoedbeleggingen: starters krijgen vaak nog steeds kansen, maar ervaren beleggers hebben een streepje voor bij de meeste financiers.
• Inkomen en vermogen buiten het vastgoed: extra zekerheid dat tekorten kunnen worden opgevangen.
• Kredietwaardigheid en track record: betalingsgedrag, schulden en eventuele faillissementen in het verleden spelen mee.
• Structuur van de belegger: belegging als particulier (box 3), via een BV, of via een andere constructie?

7. Doel van de financiering

De beoordeling verschilt afhankelijk van de vraag of het gaat om:

• Aankoop van een nieuw pand.
• Herfinanciering van bestaand vastgoed.
• Renovatie of transformatie (met bouwdepot).

Projecten met meer risico (bijv. verbouwingen of kamerverhuur) worden vaak kritischer beoordeeld.

8. Voorwaarden en zekerheden

Tot slot spelen ook de voorwaarden en bijkomende zekerheden een rol:

• Inschrijving in het Kadaster (recht van eerste hypotheek).
• Eventuele aanvullende zekerheden zoals (privé) borgstelling of verpanding van huurinkomsten.
• De looptijd en rentevaste periode van de lening.

Tot slot

Zoals je ziet gaat het dus niet alleen om het pand en de hoogte van de hypotheek, maar om veel meer factoren. Daarnaast is het geen kwestie van afvinken, maar kijken beoordelaars naar het totaalplaatje. Voor beleggers die een vastgoedfinanciering willen aanvragen is het daarom van belang om de zaken goed voor te bereiden. Met een duidelijk overzicht van je huurinkomsten, kosten, taxatierapport en financiële positie vergroot je de kans dat jouw hypotheekaanvraag wordt goedgekeurd.