Hoe komt de rente op een verhuurhypotheek tot stand?
Bijgewerkt op 9 november 2026
Je rente bestaat uit twee delen: de swaprente en de opslag van de financier. In deze video van twee minuten zie je hoe ze samen jouw rente vormen. Daaronder lees je alles met de actuele cijfers erbij.
De rente op een verhuurhypotheek bestaat uit twee delen: de rente op de kapitaalmarkt en de opslag van de financier. Bij een vaste rente is de basis de swaprente voor dezelfde looptijd, bij een variabele rente meestal de Euribor. De opslag hangt af van je LTV, de rentevaste periode, het soort pand, het leenbedrag, soms het energielabel, en de financier zelf. Op 6 november 2026 was de vijfjaars swaprente 3,27% en de gemiddelde verhuurrente bij 5 jaar vast en 70% LTV 6,16%. De opslag was dus 2,89 procentpunt (Rentemonitor Financieren.nl).
Twee bouwstenen: basisrente en opslag
- De basisrente is wat geld op de kapitaalmarkt kost voor de periode waarin je rente vaststaat. Die is voor elke financier gelijk en beweegt elke dag.
- De opslag is wat de financier erbovenop zet. Die verschilt per financier en per lening, en verandert minder vaak.
- Swaprente 5 jaar, 3,27% (53,1%) € 11.445
- Opslag van de financier, 2,89 procentpunt (46,9%) € 10.115
Verandert de rente, kijk dan welk deel beweegt. Gaat de rente mee met de swaprente, dan zit de verandering in de markt; loopt de opslag op, dan worden financiers voorzichtiger of duurder. Dat volgen we elke week in de Rentemonitor.
Vastgoed financieren? Wij denken met je mee.
Gratis quickscan, binnen 1 werkdag een antwoord.
De basis: swaprente of Euribor
Bij een vaste rente: de swaprente
De swaprente, ook wel IRS (interest rate swap), is de vaste rente waartegen partijen op de kapitaalmarkt een variabele rente ruilen, voor een vaste looptijd. De vijfjaars swaprente is in de kern wat de markt de komende vijf jaar gemiddeld aan rente verwacht. Verwacht de markt meer inflatie, of een ECB die de rente langer hoog houdt, dan stijgt de swaprente.
Financiers lenen zelf geld en dekken het renterisico vaak af met swaps. Een rente die vijf jaar vaststaat, volgt daarom vooral de vijfjaars swaprente; bij tien jaar vast is dat de tienjaars swaprente. De dagkoersen staan onder meer op iex.nl. In de Rentemonitor zetten we de verhuurrente bij 5 jaar vast af tegen de vijfjaars swaprente.
Dat verklaart ook waarom een renteverlaging door de ECB niet meteen je vaste rente verlaagt. De ECB stuurt de korte rente; de swaprente voor vijf of tien jaar hangt af van wat de markt over die hele periode verwacht. Meer over de rol van de ECB en de markt lees je in hoe de hoogte van de rente wordt bepaald.
Bij een variabele rente: de Euribor
Een variabele rente beweegt meestal mee met de Euribor: de rente waartegen banken in de EU en de EFTA zonder onderpand geld in euro's kunnen lenen op de geldmarkt. Het European Money Markets Institute stelt die elke werkdag vast, voor looptijden van één week tot twaalf maanden. Ook bij een variabele rente komt er een opslag bovenop. De Euribor volgt vooral de rente van de ECB.
De opslag: wat de financier erbovenop zet
De opslag dekt vier dingen:
- Wat de financier zelf voor zijn geld betaalt. Dat hangt af van wie hem financiert: spaarders, institutionele beleggers of de kapitaalmarkt.
- Risico. Een vergoeding voor de kans dat een lening niet wordt terugbetaald en het pand met verlies verkocht moet worden.
- Kosten. Het beoordelen, taxeren, beheren en innen van de lening.
- Winst.
Hoe die vier verdeeld zijn, maakt geen financier openbaar. De totale opslag kun je wel meten. In onze Rentemonitor lag die sinds de start in november 2024 tussen ongeveer 2,4 en 2,9 procentpunt, bij 5 jaar vast en 70% LTV.
De opslag vangt de beweging eerst op
Financiers passen hun tarieven niet elke dag aan. Beweegt de swaprente snel, dan vangt de opslag dat eerst op, en volgen de tarieven later:
- Zomer 2026. De swaprente liep op, terwijl de verhuurrente rond 5,6% bleef staan. De opslag kromp van 2,82 naar ongeveer 2,6 procentpunt. In het najaar volgden de tarieven omhoog. Zie de Rentemonitor van Q3 2026.
- Najaar 2026. Van 5 oktober tot 6 november zakte de swaprente van 3,51% naar 3,27%. De verhuurrente daalde maar licht, van 6,23% naar 6,16%, en de opslag liep op van 2,72 naar 2,89 procentpunt, de hoogste stand sinds de start van de meting. Zie de Rentemonitor van Q4 2026.
Een opslag die ver boven of onder zijn gewone niveau staat, is daarom een aanwijzing voor de richting van de tarieven. Zeker is het niet, want een financier kan ook bewust duurder of goedkoper worden, bijvoorbeeld omdat hij meer of minder leningen wil verstrekken.
Wat jouw opslag hoger of lager maakt
Je LTV: de risicoklasse
Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van het pand, de LTV, hoe hoger het risico voor de financier en hoe hoger je rente. Financiers rekenen de LTV meestal over de marktwaarde in verhuurde staat volgens de taxateur, niet over de koopsom. Ze werken met klassen, zoals tot 50%, 60%, 70%, 75%, 80% en 85%. Een voorbeeld, Mogelijk bij 5 jaar vast, stand 5 oktober 2026:
| LTV | Rente 5 jaar vast |
|---|---|
| tot 50% | 5,95% |
| tot 70% | 6,10% |
| tot 75% | 6,15% |
| tot 80% | 6,35% |
| tot 85% | 7,25% |
Tot 80% blijven de stappen beperkt; de grote sprong zit daarboven. De hogere rente geldt bovendien voor de hele lening, niet alleen voor het extra deel. Reken het na op een pand van € 500.000:
- 75% lenen, € 375.000 tegen 6,15%: ruim € 23.000 rente per jaar.
- 80% lenen, € 400.000 tegen 6,35%: € 25.400 rente per jaar. De extra € 25.000 kost je ruim € 2.300 per jaar, ofwel 9,35%.
- 85% lenen, € 425.000 tegen 7,25%: ruim € 30.800 rente per jaar. Ten opzichte van 80% kost de laatste € 25.000 je ruim € 5.400 per jaar, ofwel bijna 22%.
Zit je net boven een grens, dan loont het om te kijken of wat meer eigen geld je eronder brengt. Ook tijdens de looptijd kan je LTV dalen, door aflossing of een hogere waarde. Vraag dan of je financier je in een lagere klasse zet; dat gebeurt niet altijd vanzelf, en soms is daar een nieuwe taxatie voor nodig.
De rentevaste periode
Elke rentevaste periode heeft zijn eigen basis (de swaprente voor die looptijd) en vaak een eigen opslag. Langer vastzetten is daardoor niet altijd duurder. Een voorbeeld, DCMF bij 70% LTV, stand 9 november 2026:
| Rentevast | Rente |
|---|---|
| 1 jaar | 7,30% |
| 3 jaar | 6,15% |
| 5 jaar | 5,95% |
| 7 jaar | 6,65% |
| 10 jaar | 6,75% |
Hier was 5 jaar de goedkoopste periode en 1 jaar de duurste. Dat beeld verschuift met de markt en verschilt per financier. Welke periode bij jou past, kies je in de eerste plaats op je plannen met het pand; zie rentevaste periode kiezen.
Het soort pand
Een verhuurde woning krijgt de laagste rente. Commercieel vastgoed, zoals een winkel, kantoor of bedrijfsunit, is duurder, omdat financiers het risico hoger inschatten: de huurders zijn ondernemers en een leeg bedrijfspand is vaak lastiger opnieuw te verhuren. Bij Casarion was 5 jaar vast op 5 oktober 2026 bij 65% LTV 5,95% voor residentieel vastgoed en 7,35% voor commercieel vastgoed: 1,4 procentpunt verschil. Meer over het financieren van bedrijfspanden lees je bij bedrijfspand kopen.
Het leenbedrag
Bij een grote lening zijn de kosten per euro lager, en sommige financiers geven daarom een lagere rente. RNHB had op 5 oktober 2026 een aparte tabel voor leningen vanaf € 1 miljoen: bij 5 jaar vast en 70% LTV 6,15% in plaats van 6,20%.
Het energielabel
Sommige financiers geven rentekorting voor een zuinige woning, of als je het label na de aankoop verbetert, zoals de Labelsprong van Nestr. Zulke regelingen verschillen per financier en veranderen; controleer altijd de actuele voorwaarden.
De financier zelf
Ook bij precies dezelfde lening verschillen financiers flink. Op 6 november 2026 lag de rente bij 5 jaar vast en 70% LTV tussen 5,95% en 6,65%. Op een lening van € 350.000 is dat verschil van 0,7 procentpunt € 2.450 per jaar. De actuele tarieven per financier staan op onze rentepagina.
Wat je niet in een rentetabel ziet
De gepubliceerde tabellen kijken naar LTV en rentevaste periode. Financiers beoordelen daarnaast jou als belegger, je ervaring en je vermogen, en het pand zelf: de ligging, de staat en de huurder. Dat bepaalt vooral of en hoeveel ze lenen. Hoe dat werkt, lees je in hoe een aanvraag wordt beoordeeld. Vergelijk ook meer dan de rente alleen: afsluitprovisie, taxatie en advies tellen mee in de kosten van een vastgoedfinanciering.
Na de rentevaste periode
Loopt je rentevaste periode af, dan krijg je een nieuwe rente: de swaprente van dat moment plus de opslag die de financier dan rekent. Spreek je niets af, dan krijg je bij de meeste financiers automatisch een variabele rente. Wil je binnen de rentevaste periode oversluiten of extra aflossen, dan kan een boeterente gelden; die verschilt per financier. Zie rentevaste periode kiezen en verhuurhypotheek oversluiten.
Waarom de rente hoger is dan op een eigen woning
Voor een eigen woning lag de rente bij 10 jaar vast in oktober 2026 op ruim 4,5% (Consumentenbond). Een verhuurhypotheek bij 10 jaar vast en 70% LTV lag toen tussen ongeveer 6,25% en 6,75%: zo'n 1,75 tot 2,25 procentpunt hoger. De basis is dezelfde swaprente; het verschil zit in de opslag:
- De huur moet het dragen. De financier rekent met de huurinkomsten, niet met een vast salaris, en toetst of de huur de rente ruim dekt: de ICR.
- Meer verlies bij een gedwongen verkoop. Een verhuurd pand brengt minder op dan een leeg pand; zie waarde in verhuurde staat.
- Duurder geld. Veel verhuurfinanciers zijn geen bank. Zij hebben geen spaargeld om uit te lenen en halen hun geld op de kapitaalmarkt of bij institutionele beleggers, wat meer kost.
- Geen NHG. Een eigen woning kan onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen. Voor een verhuurd pand bestaat die garantie niet.
Wat je zelf aan je rente kunt doen
- Vergelijk financiers. Op 6 november 2026 zat er bij 5 jaar vast en 70% LTV 0,7 procentpunt tussen de goedkoopste en de duurste.
- Let op de LTV-grenzen. Een paar procent meer eigen geld kan je onder 80% brengen, en dat scheelt rente over de hele lening.
- Kijk naar kortingen voor een goed energielabel of een groot leenbedrag.
- Kies de rentevaste periode op je plannen, niet alleen op het verschil van vandaag.
- Houd de opslag in het oog. Staat die ver boven zijn gewone niveau, dan is de kans groter dat tarieven gaan dalen. Zeker is dat niet; de Rentemonitor laat elke week zien hoe swaprente en opslag bewegen.
Benieuwd welke rente jij krijgt? Doe de gratis quickscan. Wij rekenen het voor je door, met toegang tot alle vastgoedfinanciers.
Veelgestelde vragen
Hoe is de rente op een verhuurhypotheek opgebouwd?
Uit twee delen. De basis is de rente op de kapitaalmarkt: bij een vaste rente de swaprente voor dezelfde looptijd, bij een variabele rente meestal de Euribor. Daarbovenop zet de financier een opslag voor wat zijn eigen geld kost, het risico, zijn kosten en zijn winst. Op 6 november 2026 was dat bij 5 jaar vast en 70% LTV gemiddeld 3,27% swaprente plus 2,89 procentpunt opslag: 6,16% (Rentemonitor Financieren.nl).
Wat is de swaprente?
De swaprente (IRS, interest rate swap) is de vaste rente waartegen partijen op de kapitaalmarkt een variabele rente ruilen, voor een vaste looptijd. De vijfjaars swaprente geeft weer wat de markt de komende vijf jaar aan rente verwacht. Een rente die vijf jaar vaststaat, volgt vooral die vijfjaars swaprente.
Waarom daalt mijn rente niet meteen als de swaprente daalt?
Financiers passen hun tarieven met vertraging aan, en de opslag vangt de beweging eerst op. Van 5 oktober tot 6 november 2026 zakte de vijfjaars swaprente van 3,51% naar 3,27%, terwijl de gemiddelde verhuurrente maar licht daalde, van 6,23% naar 6,16%. De opslag liep daardoor op van 2,72 naar 2,89 procentpunt. Blijft de swaprente laag, dan volgen de tarieven meestal later.
Hoeveel scheelt een lagere LTV in de rente?
Tot 80% LTV blijven de stappen meestal beperkt; de grote sprong zit daarboven. Bij Mogelijk kostte 5 jaar vast in oktober 2026 6,15% tot 75% LTV, 6,35% tot 80% en 7,25% tot 85%. Leen je 85% in plaats van 80%, dan betaal je het hogere tarief over de hele lening, niet alleen over het extra deel.
Waarom is de rente op een verhuurhypotheek hoger dan op een eigen woning?
De basis is dezelfde swaprente; de opslag is hoger. De financier rekent met de huur in plaats van een salaris, een verhuurd pand brengt bij een gedwongen verkoop minder op, en veel verhuurfinanciers zijn geen bank en betalen meer voor hun geld. Ook valt een verhuurd pand niet onder de NHG. In oktober 2026 lag 10 jaar vast voor een eigen woning op ruim 4,5% en voor een verhuurhypotheek bij 70% LTV tussen ongeveer 6,25% en 6,75%.
Kan ik zelf een lagere rente krijgen?
Ja, op een paar punten. Vergelijk financiers: op 6 november 2026 zat er bij 5 jaar vast en 70% LTV 0,7 procentpunt tussen de goedkoopste en de duurste. Kijk of je met wat meer eigen geld onder een LTV-grens uitkomt, zoals 80%. Sommige financiers geven korting bij een goed energielabel of een groot leenbedrag. En kies de rentevaste periode op je plannen, niet alleen op het tarief van vandaag.