Projectfinanciering vastgoed
Projectfinanciering is financiering voor het ontwikkelen, verbouwen of transformeren van vastgoed. Anders dan bij een gewone hypotheek bestaat de eindwaarde nog niet, die moet je tijdens het project realiseren. Daarom kijkt een financier hier vooral naar de totale projectkosten en het plan, niet naar een bestaande waarde. Hieronder lees je hoe het werkt en wanneer je ervoor kiest. Bekijk ook onze pagina over projectfinanciering of doe de gratis quickscan.
Hoe werkt projectfinanciering?
Bij een bestaand pand financiert een geldverstrekker op de huidige waarde. Bij een project ligt dat anders: je koopt iets om het te veranderen, en de waarde die telt ontstaat pas na de verbouwing of transformatie. De financier beoordeelt daarom het hele plan, de aankoop, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de verwachte eindwaarde, en stuurt op de LTC (Loan to Cost): de verhouding tussen je lening en de totale projectkosten.
De financiering wordt vaak in termijnen uitbetaald, naarmate het werk vordert. Je trekt dus niet in één keer het hele bedrag op, maar stapsgewijs, soms via een bouwdepot. Zo houdt de financier grip op de voortgang en betaal je doorgaans pas rente over het deel dat je hebt opgenomen.
Een vereenvoudigd voorbeeld: je koopt een kantoorpand voor 600.000 euro en de transformatie naar appartementen kost 400.000 euro. De totale projectkosten zijn dan 1 miljoen euro. Bij een LTC van 70 procent financiert de geldverstrekker 700.000 euro, en breng je zelf 300.000 euro in. De 700.000 euro krijg je niet in één keer, maar in termijnen: een deel bij aankoop en de rest naarmate de bouw vordert.
Wanneer kies je projectfinanciering?
- Nieuwbouw of grondige verbouwing, waarbij de waarde nog moet ontstaan.
- Transformatie, bijvoorbeeld een kantoorpand dat je naar appartementen ombouwt.
- Herontwikkeling van bestaand vastgoed naar een nieuwe functie of een hogere kwaliteit.
- Optoppen of uitbreiden van een bestaand pand.
In al deze gevallen is de LTC het sturende getal, en is de onderbouwing van je plan minstens zo belangrijk als de cijfers. Een sterk, realistisch plan met een geloofwaardige begroting maakt het verschil tussen een ja en een nee.
Projectfinanciering versus bridge en reguliere hypotheek
| Projectfinanciering | Bridgefinanciering | Reguliere hypotheek | |
|---|---|---|---|
| Doel | Bouwen, verbouwen, transformeren | Tijdelijk overbruggen | Langjarig aanhouden |
| Grondslag | Totale projectkosten (LTC) | Huidige waarde | Huidige waarde (LTV) |
| Uitbetaling | Vaak in termijnen | In één keer | In één keer |
| Looptijd | Duur van het project | Kort | Lang |
Gaat het puur om snel overbruggen zonder bouwplan, dan past een bridgefinanciering beter. Vaak werken de twee samen: een project wordt kortlopend gefinancierd en na oplevering en verhuur geherfinancierd naar een verhuurhypotheek.
Wat kost projectfinanciering?
Projectfinanciering ligt qua rente hoger dan een reguliere hypotheek, omdat het risico groter is zolang het pand nog niet af is. De prijs hangt af van het projecttype, je ervaring en de financier. Belangrijker dan het tarief alleen is de structuur: hoeveel breng je zelf in, hoe lopen de termijnen, en past de looptijd bij je planning? Dat zijn de knoppen waar het verschil zit.
Aandachtspunten
- Onderschat de bijkomende kosten niet. Een onvoorzien-post van 5 tot 10 procent op de bouwsom is eerder regel dan uitzondering, en telt mee in je LTC.
- Reken met de totale projectkosten, niet alleen de aankoop. Daar gaat het bij beginners het vaakst mis.
- Kies de juiste partij. Gespecialiseerde projectfinanciers zoals DCMF, Finker en LVDH Finance financieren waar een bank afhaakt, ook als de vergunningen nog niet rond zijn.
Klaar voor je project?
Of het nu om een transformatie, een verbouwing of nieuwbouw gaat: de financiering staat of valt met een sterk plan en de juiste partij. Wij rekenen je project door, scherpen de onderbouwing aan en kiezen de financier die past. Bekijk de mogelijkheden op onze pagina over projectfinanciering, of doe de gratis quickscan.
Veelgestelde vragen
Wat is projectfinanciering?
Projectfinanciering is financiering voor het ontwikkelen, verbouwen of transformeren van vastgoed. De financier kijkt niet naar een bestaande waarde, maar naar de totale projectkosten en de waarde die je nog moet realiseren.
Wat is het verschil tussen projectfinanciering en een gewone hypotheek?
Een gewone hypotheek financiert een bestaand pand op de huidige waarde. Bij projectfinanciering bestaat de eindwaarde nog niet; die ontstaat tijdens het project. Daarom wordt er gerekend met de LTC (Loan to Cost) en wordt de financiering vaak in termijnen uitbetaald.
Hoeveel van de projectkosten kan ik financieren?
Dat hangt af van het projecttype, je trackrecord en de financier. Banken zitten vaak rond 60 tot 70 procent van de totale kosten (LTC), gespecialiseerde partijen durven verder te gaan tegen een hogere prijs. De rest breng je zelf in.
Wat is het verschil tussen projectfinanciering en bridgefinanciering?
Een bridge overbrugt kortlopend een periode, bijvoorbeeld tot een verkoop. Projectfinanciering is specifiek bedoeld om een bouw-, verbouw- of transformatieproject te bekostigen, vaak in termijnen naarmate het werk vordert.