Wat is de kapitalisatiefactor?

De kapitalisatiefactor is de koopsom of marktwaarde gedeeld door de bruto jaarhuur. Het getal laat zien hoeveel keer de jaarhuur je voor een pand betaalt en is daarmee het exacte omgekeerde van het BAR. Veel beleggers grijpen er als eerste naar bij een advertentie: past die vraagprijs eigenlijk wel bij de huur die eronder hangt? Hieronder lees je hoe je de factor berekent, wat in de praktijk een werkbare bandbreedte is, en hoe hij samenhangt met het BAR en je rendement. Reken 'm meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat betekent de kapitalisatiefactor?

De kapitalisatiefactor vertaalt een huurstroom naar een prijs. Verhuur je een pand voor 30.000 euro per jaar en hanteer je een factor van 15, dan is dat pand voor jou 450.000 euro waard. Verhoog je de factor naar 18, dan klim je naar 540.000 euro. Zelfde pand, zelfde huur, alleen een ander getal, en toch 90.000 euro verschil in waardering.

Met één sommetje weet je dus of een vraagprijs in de buurt komt van wat jij ervoor over hebt. Beleggers gebruiken het als zeef: ligt de gevraagde factor ver boven jouw bandbreedte, dan ga je niet eens bellen.

Je kunt het van twee kanten lezen. Vul een prijs in en kijk welke factor daaruit rolt, of pak je eigen factor en reken uit wat je maximaal wilt bieden. Die tweede route gebruiken de meeste beleggers in de praktijk.

De formule voor de kapitalisatiefactor

De formule is heel simpel:

Kapitalisatiefactor = koopsom of marktwaarde / bruto jaarhuur

Een voorbeeld. Je kijkt naar een appartement met een vraagprijs van 400.000 euro dat is verhuurd voor 2.000 euro per maand. Dat is 24.000 euro bruto huur per jaar. Deel 400.000 door 24.000 en je komt op een factor van ongeveer 16,7. Je betaalt dus 16,7 keer de jaarhuur.

Andersom werkt net zo makkelijk. Hanteer jij een factor van 15 en is de huur 24.000 euro, dan wil je niet meer dan 360.000 euro betalen. Alles boven die prijs is voor jou te duur, hoe mooi het pand ook is. Wil je met andere bedragen schuiven, gebruik dan de calculator bovenaan.

Let op één ding: werk met de bruto huur, dus de kale huur voordat er kosten af gaan. Wil je de exploitatiekosten wél meenemen, dan kom je bij het NAR uit, dat met de netto huur rekent.

De kapitalisatiefactor is het omgekeerde van het BAR

Dit halen beleggers vaak door elkaar, terwijl het juist heel logisch is. De kapitalisatiefactor en het BAR (bruto aanvangsrendement) zijn elkaars spiegelbeeld. De één is letterlijk het omgekeerde van de ander:

Kapitalisatiefactor = 1 / BAR   en   BAR = 1 / kapitalisatiefactor

Een BAR van 6 procent betekent dat je rekent met 0,06. Eén gedeeld door 0,06 is 16,7, dus een factor van 16,7. Reken je met een factor van 12,5, dan deel je 1 door 12,5 en kom je op 8 procent BAR. Het is dezelfde verhouding, alleen anders opgeschreven.

Waarom dan twee getallen voor hetzelfde? Smaak en gewoonte. Het BAR praat in rendement, in procenten, en dat klinkt voor de financieringskant logischer. De kapitalisatiefactor praat in prijs, in keren-de-huur, en dat ligt dichter bij hoe een koper denkt. Veel beleggers schakelen moeiteloos tussen beide, afhankelijk van met wie ze aan tafel zitten.

In de onderstaande tabel rond ik het BAR af op één decimaal, zodat de getallen onderling vergelijkbaar blijven.

Kapitalisatiefactor	Bijbehorend BAR	Wat het zegt
10	10,0 procent	Relatief goedkoop ingekocht, hoog brutorendement
12,5	8,0 procent	Stevig rendement, vaak buiten de Randstad
15	6,7 procent	Gangbaar voor degelijke woningen in de regio
16,7	6,0 procent	Comfortabele zone in veel steden
20	5,0 procent	Toplocatie, je betaalt voor zekerheid en groei
25	4,0 procent	Prime, weinig huurrendement, het zit in de waardestijging

Wat is een goede kapitalisatiefactor?

Er is geen vast getal dat altijd klopt. De factor die past, hangt af van waar het pand staat, in welke staat het verkeert, om wat voor type vastgoed het gaat en hoe de markt er op dat moment bij ligt.

Toch geeft deze bandbreedte een goed gevoel voor waar je staat bij woningbeleggingen. De grenzen sluiten aan op de factor/BAR-tabel hierboven.

Kapitalisatiefactor	Waar je dit tegenkomt	Wat het voor jou betekent
Onder 12	Krimpregio's, mindere staat, meer risico	Hoog brutorendement, maar kijk goed naar leegstand en onderhoud
12 tot 15	Veel regiosteden, degelijke woningen	Het gangbare bereik voor de gemiddelde belegger
15 tot 18	Gewilde steden, goede staat	Lager rendement, maar stabieler en beter verhuurbaar
18 tot 22	Toplocaties, schaarste	Je koopt vooral zekerheid en verwachte waardegroei
Boven 22	Prime in de grote steden	Het rendement zit nauwelijks in de huur, vrijwel volledig in de waarde

Neem twee identieke panden met allebei 60.000 euro huur per jaar. In Amsterdam reken je misschien met een factor van 15, wat het pand op 900.000 euro waardeert. Datzelfde pand in een rustige gemeente in Groningen waardeer je met een factor van 12 op 720.000 euro. De huur is gelijk, het verschil van 180.000 euro komt puur door locatie en risico-inschatting.

Een hogere factor betekent dat je bereid bent meer te betalen voor dezelfde huur. Daar zit meestal een reden onder, bijvoorbeeld een lager risico, een betere verhuurbaarheid of de verwachting van flinke waardegroei. Een lagere factor levert per direct meer huurrendement op, maar ook daar zit vaak iets achter waar je doorheen moet prikken.

Hoe de factor samenhangt met je andere kengetallen

De kapitalisatiefactor staat niet op zichzelf. Hij is je snelle eerste check, maar de rest van je rekensom bepaalt of een deal echt rond komt:

• BAR (bruto aanvangsrendement): het exacte spiegelbeeld van de factor, alleen in procenten. Reken het ene gerust naar het andere om.
• NAR (netto aanvangsrendement): trek de exploitatiekosten van de huur af en je weet wat er echt overblijft. Een mooie factor met hoge VvE-lasten en achterstallig onderhoud is minder mooi dan hij lijkt.
• LTV (Loan to Value): bepaalt hoeveel je mag lenen op de waarde. De factor zegt iets over je instapprijs, de LTV over je financiering.
• ICR (Interest Coverage Ratio): dit is de huur gedeeld door de rentelasten, niet de huur gedeeld door de prijs. Toch raakt de factor hieraan: betaal je een hoge factor, dan staat er een lage huur tegenover de prijs. Leen je een vast percentage van die prijs, dan stijgen je rentelasten mee terwijl de huur achterblijft, en dan komt de ICR sneller in de knel.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): dekt de huur de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing?

De factor vertelt je wat een pand kost in keren-de-huur. Of je het ook gefinancierd krijgt, en wat er onder de streep aan cashflow overblijft, is een ander verhaal. Reken het hele plaatje door voordat je je vastlegt.

Veelgemaakte fouten

• De bruto en netto huur door elkaar halen. De kapitalisatiefactor werkt met bruto huur. Stop je er netto huur in, dan komt je factor te laag uit en denk je dat je een koopje hebt.
• Rekenen met de gewenste huur in plaats van de werkelijke. Een pand dat nu voor 1.400 euro verhuurd is, mag je niet waarderen alsof het 1.800 euro opbrengt. Reken met wat er daadwerkelijk binnenkomt.
• De factor als hard waardestempel zien. Het is jouw beoordeling van een vraagprijs. Een geldverstrekker leunt op de marktwaarde uit de taxatie, en een taxateur leidt die marktwaarde voor beleggingsvastgoed vaak af via huurwaardekapitalisatie, dus met een markttarief, niet met de factor die jij in je hoofd hebt.
• Vergeten dat huurbescherming en een zittende huurder de huur jarenlang kunnen vastzetten. Een lage factor op papier helpt je weinig als je de huur niet naar markt kunt brengen.
• Locaties één op één vergelijken. Een factor van 14 in Rotterdam-centrum betekent iets heel anders dan een factor van 14 in een dorp met krimp.

Zo gebruikt een belegger de factor in de praktijk

In de praktijk is de kapitalisatiefactor vooral een snelle zeef aan de voorkant. Je scrolt door het aanbod, ziet een vraagprijs en een huur, deelt het ene door het andere, en weet binnen een paar tellen of het de moeite waard is om door te klikken. Ligt de factor boven jouw plafond, dan ga je verder.

Veel beleggers hangen er een eigen grens aan. Iemand met een woningportefeuille in de regio koopt bijvoorbeeld zelden boven een factor van 15, omdat de huurstroom daarboven te dun wordt voor de financieringslasten. Een belegger die in de grote steden op waardegroei mikt, zit comfortabel op 18 of hoger, omdat het rendement daar voor een groot deel uit de waardestijging komt.

De factor is sterk om snel te schiften, maar zwak als eindoordeel. Hij zegt niets over de staat van het dak, de hoogte van de VvE-bijdrage of een zittende huurder die met een oud contract ver onder de marktprijs zit. Gebruik de factor om kandidaten te vinden en reken ze daarna pas echt door op het NAR, de cashflow en de financierbaarheid. Een pand dat op de factor mooi oogt, kan op de cashflow alsnog stuklopen.

Dit speelt net zo bij verhuurhypotheken op woningen als bij commercieel vastgoed, waar de factoren weer anders liggen vanwege contractlengtes en huurderskwaliteit.

Veelgestelde vragen

Zelf je kapitalisatiefactor berekenen

Reken je kapitalisatiefactor direct uit met de calculator bovenaan deze pagina. Wil je weten welk rendement daar in procenten bij hoort, schakel dan door naar het BAR of het NAR. En om je hele belegging door te rekenen, met rendement, cashflow en de fiscale kant erbij, pak je de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is qua financiering en wat er onder de streep overblijft? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.