Vastgoed rekenmodel (gratis Excel)

Het vastgoed rekenmodel is een gratis Excel-bestand waarmee je een belegging in een paar minuten volledig doorrekent. Je vult de aankoop, de kosten, de huur en de financiering in, en het model rekent je kengetallen, je cashflow en de ontwikkeling over de jaren automatisch uit. Handig als je snel wilt zien of een pand hout snijdt, of als je meerdere panden naast elkaar wilt leggen. Vraag het model aan via het formulier op deze pagina, dan mailen we het je meteen toe.

Download het rekenmodel gratis

Wat zit er in het rekenmodel?

Het bestand heeft drie tabbladen. Je werkt vooral op het eerste; de rest vult zichzelf.

• INVOER. Hier vul je de lichtblauwe velden in: de koopsom en de eenmalige kosten (overdrachtsbelasting, makelaars-, taxatie- en notariskosten, verbouwing), de exploitatiekosten (OZB, waterschap, onderhoud, verzekering, VVE, beheer), de huurinkomsten en de financiering (gewenste LTV, rente en aflossing). Rechts verschijnen meteen je kengetallen en je benodigde eigen vermogen.
• Liquiditeitsprognose. Een overzicht per jaar van de waardeontwikkeling, je resterende schuld, je cashflow en je rendement op eigen vermogen.
• Data. De achterliggende tabellen, met de actuele fiscale uitgangspunten. Die hoef je niet aan te raken.

Van invoer naar inzicht: de kengetallen

Zodra je de velden invult, berekent het model de getallen waar een financier en een ervaren belegger als eerste naar kijken. Wil je weten wat een cijfer precies betekent, dan leggen we ze in de kennisbank stuk voor stuk uit:

• het bruto aanvangsrendement (BAR) en het netto aanvangsrendement (NAR);
• de kapitalisatiefactor, het spiegelbeeld van het BAR;
• de ICR en de DSCR, die laten zien of de huur je rente en aflossing ruim draagt;
• het rendement op eigen vermogen, waarin het hefboomeffect van de financiering meespeelt;
• je cashflow per maand en per jaar, en de benodigde eigen inbreng.

Zo zie je in één oogopslag niet alleen óf een pand rendeert, maar ook waar dat rendement vandaan komt en hoeveel eigen geld je nodig hebt.

De liquiditeitsprognose: je belegging over de jaren

Een aankoop beoordeel je niet op het eerste jaar alleen. Op het tweede tabblad projecteert het model je belegging vooruit: de waarde in verhuurde staat en de marktwaarde die met je gekozen indexatie meegroeien, je resterende hypotheekschuld, en je actuele LTV die daalt naarmate de waarde stijgt of je aflost. Je ziet ook de opnameruimte tot 80% LTV, oftewel het bedrag dat je later mogelijk kunt herfinancieren om een volgende aankoop te doen. Daarmee wordt zichtbaar hoe je cashflow en je rendement op eigen vermogen zich door de jaren heen ontwikkelen.

Box 3 of een BV?

Het model bevat een globale vergelijking tussen de belasting in box 3 en in een BV, op basis van één pand en één jaar, met de actuele fiscale cijfers. Dat geeft een eerste gevoel voor het verschil, maar het is nadrukkelijk een indicatie. Bij meerdere panden, een langere beleggingshorizon en het herinvesteren van vermogen valt de afweging vaak anders uit. Verdiep je in de belasting op verhuurd vastgoed en laat je situatie door een fiscalist doorrekenen voordat je de structuur kiest.

Excel of de online rekentool?

Het rekenmodel en onze online rekentool rekenen met dezelfde logica. Het verschil zit in hoe je ermee werkt.

	Excel-rekenmodel	Online rekentool
Waar	in je eigen spreadsheet, offline	direct in je browser, niets downloaden
Aanpassen	volledige controle, eigen aannames toevoegen	vaste, geleide invoer
Actueel houden	jij werkt de aannames bij	wij houden het actueel
Fiscale kant	globale box 3/BV-vergelijking	uitgebreider
Bewaren	als bestand op je eigen computer	opnieuw invullen wanneer je wilt

Kies wat bij je past. Wil je zelf sleutelen en offline werken, pak dan het Excel-model. Wil je snel een uitkomst zonder onderhoud, gebruik dan de online rekentool. In de praktijk gebruiken veel beleggers ze naast elkaar: het model om te spelen met scenario's, de tool voor een snelle check.

Zo haal je er het meeste uit

Vul alleen de lichtblauwe velden in; de rest zijn formules die je beter met rust laat. Wees realistisch met je huur- en waardeaannames, want een te rooskleurige invoer geeft een te mooi rendement. Reken met de waarde in verhuurde staat en niet met de leegwaarde, omdat een financier dat ook doet. En let bij de uitkomst niet alleen op het rendement, maar ook op je cashflow: een pand dat op papier goed rendeert maar maandelijks geld kost, knelt zodra er een keer leegstand of onderhoud tussen komt.

Let op: dit rekenmodel is bedoeld als indicatie. Er kunnen geen rechten aan de uitkomsten worden ontleend, en de daadwerkelijke financieringsmogelijkheden en fiscale gevolgen kunnen afwijken.

Heb je een concreet pand op het oog en wil je weten wat er aan financiering mogelijk is? Doe de gratis quickscan of neem contact met ons op, dan rekenen we het samen met je door.

Veelgestelde vragen