Maximale hypotheek berekenen op basis van de LTV

Je maximale hypotheek op basis van de LTV bereken je door de marktwaarde in verhuurde staat te vermenigvuldigen met het maximale LTV-percentage. Een pand van 500.000 euro met een LTV-plafond van 80 procent geeft dus een maximale hypotheek van 400.000 euro. De basisrekensom is eenvoudig. In de praktijk halen twee dingen er geregeld een streep door: welke waarde precies meetelt, en of de huur de lasten wel ruim genoeg dekt. Reken je maximale hypotheek meteen uit met de calculator bovenaan deze pagina en lees hieronder waar je op moet letten.

Hoe de LTV je maximale lening bepaalt

De LTV (Loan to Value) is de verhouding tussen je lening en de waarde van het pand. Een geldverstrekker hangt daar een plafond aan: tot zoveel procent van de waarde wil hij financieren, de rest leg je zelf in. Draai je die verhouding om, dan rolt je maximale hypotheek eruit.

Voor de financier is dat plafond een risicogrens. Hoe lager de LTV, hoe meer lucht er zit voordat de lening bij een dalende markt onder water komt. Dat is de reden dat hij niet zomaar tot 100 procent meegaat. Veel verhuur- en vastgoedfinanciers werken bovendien met risk-based pricing: een lagere LTV valt dan in een gunstigere renteklasse. Niet elke partij doet dat, dus check bij je eigen offerte of de rente echt aan de LTV-bucket hangt.

De formule

Maximale hypotheek = marktwaarde in verhuurde staat x maximaal LTV-percentage

Een voorbeeld. Je koopt een verhuurd appartement dat in verhuurde staat op 500.000 euro is getaxeerd. De geldverstrekker financiert tot 80 procent. Dan is je maximale hypotheek 400.000 euro, want 500.000 x 0,80 = 400.000. De resterende 100.000 euro breng je zelf in, plus de kosten koper. Wil je schuiven met de waarde of het percentage, gebruik dan de calculator bovenaan.

Let op het woord maximaal. Dit is het LTV-plafond, niet automatisch het bedrag dat je krijgt. Wat je daadwerkelijk kunt lenen kan lager liggen zodra de huurtoetsen gaan knellen. Daarover verderop meer.

Welke waarde telt: verhuurde staat of leegwaarde?

De financier rekent met de marktwaarde in verhuurde staat, niet met de leegwaarde. Een woning met een zittende huurder en huurbescherming is in verhuurde staat doorgaans minder waard dan leeg. Als vuistregel zit daar 10 tot 25 procent tussen, maar dat hangt sterk af van de huurprijs ten opzichte van de markthuur en van het type huurbescherming. Staat de huur ver onder de markt en zit de huurder muurvast, dan loopt de korting hoger op.

Reken het verschil even door. Stel, de leegwaarde is 500.000 euro, maar in verhuurde staat taxeert het pand op 425.000 euro. Bij 80 procent LTV daalt je maximale hypotheek dan van 400.000 naar 340.000 euro. Dat is 60.000 euro die je extra zelf moet inleggen, puur door de verhuurde staat. Een verschil dat je liever vooraf kent dan tijdens de aanvraag.

Koop je onder de marktwaarde, reken dan niet op de taxatie. Vrijwel alle partijen hanteren de laagste van koopsom en taxatiewaarde. Een koopje verlaagt dus ook je leenruimte.

Welk LTV-percentage kun je aanhouden?

Het plafond verschilt per pandtype, energielabel en geldverstrekker. Deze bandbreedtes geven een eerste indicatie:

Situatie	Gangbaar LTV-plafond	Maximale hypotheek bij 500.000 euro
Verhuurde woning, goed energielabel	75 tot 80 procent	375.000 tot 400.000 euro
Verhuurde woning, slecht label	70 tot 75 procent	350.000 tot 375.000 euro
Commercieel vastgoed	50 tot 70 procent	250.000 tot 350.000 euro
Nieuwbouw of transformatie	Vaak op LTC gestuurd	Afhankelijk van projectkosten

De meeste verhuurhypotheken lopen tot ongeveer 70 a 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat. Bij commercieel vastgoed ligt het plafond meestal lager, en daar is de spreiding groot: een logistiek pand met een sterke huurder op een lange huurovereenkomst haalt een ander percentage dan een leegstaand winkelpand of een zorgobject. Object en huurderskwaliteit wegen daar zwaar mee. Zit er een verbouwing in je plan, dan stuurt de financier vaak niet op de LTV maar op de LTC (Loan to Cost), de lening afgezet tegen de totale projectkosten.

ICR en DSCR: waarom je vaak lager uitkomt

De LTV geeft het plafond. De financier toetst de huur daarnaast tegen de lasten, en die toets kan je lening alsnog naar beneden duwen. Twee kengetallen doen dat werk.

• ICR (Interest Coverage Ratio): dekt de huur de rentelasten ruim genoeg? Een eis van 1,3 betekent dat de huur de rente 1,3 keer moet dekken. Let op: veel financiers toetsen de ICR niet op de bruto huur, maar op de netto huur na een aftrek voor exploitatiekosten en leegstand, of ze hanteren een eigen normhuur. Reken je met de bruto huur, dan oogt je ICR gunstiger dan de bank hem berekent.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): dekt de huur de volledige schuldlast, dus rente plus aflossing? Bij een aflossingsvrije lening valt de DSCR samen met de ICR, want er is geen aflossing. Pas zodra je annuitair of lineair aflost, wordt de DSCR strenger dan de ICR en kan juist die toets gaan knellen.

Terug naar het voorbeeld, nu met netto huur. De LTV laat 400.000 euro toe. De bruto jaarhuur is 24.000 euro; na een aftrek voor leegstand en exploitatie houdt de bank een netto huur van 21.000 euro aan. Bij 400.000 euro lening bedragen de rentelasten 20.000 euro. De ICR komt dan op 21.000 / 20.000 = 1,05, terwijl de financier 1,3 wil zien. De huur dekt de lasten niet ruim genoeg, dus de lening gaat omlaag tot het bedrag waar de ICR wel uitkomt. In dit geval zak je naar ongeveer 320.000 euro, ook al gaf de LTV nog ruimte.

Onthoud welke toets wint: geeft de LTV ruimte maar knelt de ICR of DSCR, dan bepaalt die laatste je maximale lening. Kijk dus nooit naar de LTV alleen.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met de leegwaarde terwijl het pand verhuurd is. Je maximale hypotheek valt dan tegen, soms tienduizenden euro's.
• De LTV-uitkomst als gegarandeerd bedrag zien. De ICR of DSCR kan je lening alsnog aftoppen.
• De ICR met de bruto huur berekenen terwijl de bank op de netto huur of een normhuur toetst.
• Bij een aankoop onder de marktwaarde rekenen op de taxatie. De laagste van koopsom en taxatiewaarde telt.
• De LTV verwarren met de LTC. Zit er een verbouwing in je plan, dan is de LTC vaak het getal dat telt.

Wat de bank per geldverstrekker beperkt

Naast LTV en huurtoetsen kan een geldverstrekker ook grenzen stellen aan je totale positie bij die partij: het obligo. Heb je al meerdere panden bij dezelfde bank gefinancierd, dan kan de maximale exposure per klant je nieuwe aanvraag aftoppen, los van wat de LTV op dit ene pand toelaat. Spreid je over meer geldverstrekkers, dan loop je minder snel tegen zo'n plafond aan. Het loont dus om niet alleen naar de scherpste rente te kijken, maar ook naar hoeveel ruimte een partij je op termijn nog gunt.

Hoe een belegger hiermee rekent

In de praktijk draai je het meestal om. Je begint niet bij de LTV maar bij de vraag hoeveel eigen geld je wilt inleggen en wat je aan cashflow wilt overhouden. Vandaaruit reken je terug naar het leenbedrag dat daarbij past en check je of de LTV en de huurtoetsen dat toelaten. Reken die omgekeerde route door met investeren in vastgoed met eigen geld: van je eigen geld naar de maximale aankoopprijs.

Neem 150.000 euro eigen geld. In een pand van 500.000 euro met 70 procent LTV leg je 150.000 euro in plus kosten koper, en dan zit je vol: een lening van 350.000 euro, geen spreiding. Verdeel je hetzelfde geld over twee panden van 250.000 euro met 80 procent LTV, dan leen je 2 x 200.000 euro en breng je 2 x 50.000 euro in. Diezelfde 150.000 euro dekt nu twee aankopen plus kosten, je rendement op eigen vermogen stijgt door de hogere hefboom, maar de marge per pand wordt krapper en de ICR komt eerder onder druk. Welke kant beter uitpakt, hangt af van de huur en de rente, niet van de LTV alleen.

Het rendement zelf beoordeel je los van de financiering, via het bruto aanvangsrendement en het netto aanvangsrendement. Een mooie LTV op een pand met een mager NAR blijft een matige belegging.

Twee dingen om mee te nemen. Werkt je financier met renteklassen per LTV-bucket, dan kan een paar duizend euro extra inbreng je net een klasse laten zakken; over de hele looptijd tikt dat aan. En na een verbouwing met hertaxatie daalt je LTV vanzelf, wat ruimte geeft om te herfinancieren en eigen geld vrij te spelen voor de volgende aankoop.

Veelgestelde vragen

Zelf je maximale hypotheek berekenen

Reken je maximale hypotheek direct uit met de calculator bovenaan deze pagina: vul de marktwaarde en het LTV-percentage in en je ziet meteen je leenruimte. Controleer daarna of de huur de lasten dekt via de ICR en de DSCR. En om je hele belegging door te rekenen, met rendement, cashflow en de fiscale kant erbij, pak je de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand echt haalbaar is? Door energielabels, obligoruimte en ons volume regelen we vaak meer dan de standaardtabellen laten zien. Doe de gratis quickscan, dan rekenen we het vrijblijvend voor je uit.