IRR (Internal Rate of Return)

De IRR (internal rate of return), in het Nederlands de interne rentevoet, is het gemiddelde jaarlijkse rendement op een belegging over de hele looptijd, inclusief de jaarlijkse cashflow en de opbrengst bij verkoop. Het is dé maatstaf om het totale rendement van een vastgoedinvestering in één percentage uit te drukken. Reken je eigen IRR direct uit met de calculator bovenaan deze pagina.

Wat is de IRR?

De IRR is de disconteringsvoet waarbij de netto contante waarde (NCW) van alle kasstromen precies nul is. In gewone taal: het is het jaarlijkse rendement dat je investering oplevert, rekening houdend met wanneer je het geld ontvangt. Een euro die je over tien jaar krijgt, is immers minder waard dan een euro nu.

Bij een vastgoedbelegging bestaan de kasstromen uit drie delen:

• de eigen inbreng die je in jaar 0 investeert (een uitgave),
• de jaarlijkse cashflow uit de verhuur, na alle lasten,
• de netto verkoopopbrengst aan het einde: de verkoopprijs minus verkoopkosten en de restschuld.

De IRR vat die hele reeks samen in één jaarlijks rendementspercentage.

Waarom is de IRR nuttig voor vastgoedbeleggers?

Anders dan het bruto- of netto aanvangsrendement, dat alleen naar het eerste jaar kijkt, neemt de IRR de volledige looptijd mee: de cashflow ieder jaar, de waardeontwikkeling en de timing van alle geldstromen. Daardoor kun je beleggingen met verschillende looptijden en kasstroomprofielen eerlijk met elkaar vergelijken, en ze afzetten tegen het rendement dat je minimaal eist.

Vooral bij strategieën waar de winst deels in de verkoop zit, zoals waardecreatie via verbouwing of de BRRRR-methode, geeft de IRR een vollediger beeld dan een momentopname.

Hoe bereken je de IRR?

De IRR los je op uit de vergelijking waarbij de netto contante waarde nul is:

0 = −eigen inbreng + Σ (cashflow ÷ (1 + IRR)^t) + verkoopopbrengst ÷ (1 + IRR)^n

Omdat de IRR aan beide kanten in de formule zit, is hij niet met een simpele som te berekenen: je moet hem benaderen. De calculator bovenaan deze pagina doet dat voor je. Vul je eigen inbreng, de jaarlijkse cashflow, de looptijd en de verwachte netto verkoopopbrengst in, en je ziet direct het jaarlijkse rendement.

IRR vergeleken met andere maatstaven

• IRR vs. NCW: de NCW geeft de winst in euro's bij een gekozen disconteringsvoet; de IRR is de disconteringsvoet waarbij die NCW nul is. De NCW zegt iets over de omvang, de IRR over het rendement.
• IRR vs. aanvangsrendement: het BAR en NAR zijn snelle momentopnames van jaar 1; de IRR kijkt naar de hele rit, inclusief verkoop.
• IRR vs. cashflow en cash-on-cash: die kijken naar het lopende jaar; de IRR telt ook de uiteindelijke verkoopwinst en de timing mee.

Waar moet je op letten?

De IRR is krachtig, maar kent aannames en beperkingen:

• Herbeleggingsaanname. Lees je de IRR als het werkelijk behaalde rendement, dan zit daar impliciet de aanname in dat je tussentijdse opbrengsten tegen datzelfde percentage kunt herbeleggen. Lukt dat niet, dan valt je werkelijke rendement op het totale ingelegde kapitaal lager uit (de MIRR corrigeert hiervoor).
• Gevoelig voor de exit-aanname. De verkoopopbrengst ligt jaren in de toekomst en is een schatting. Een andere aanname over de verkoopprijs verandert de IRR flink, dus reken meerdere scenario's door.
• Zegt niets over de omvang. Een hoge IRR op een kleine investering kan in euro's minder opleveren dan een lagere IRR op een grote. Gebruik de IRR daarom naast de NCW en je cashflow.

Zelf je IRR berekenen

Gebruik de calculator bovenaan deze pagina voor een snelle indicatie. Wil je je hele belegging doorrekenen, inclusief financiering, DSCR en de fiscale kant, pak dan de gratis vastgoed rekentool.

Benieuwd wat er voor jouw pand of verhuurhypotheek haalbaar is? Doe de gratis quickscan, dan rekenen we de scenario's vrijblijvend voor je door.

Veelgestelde vragen