Tips voor het Succesvol Financieren van Vastgoed

Het financieren van vastgoed is niet voor iedereen alledaagse kost. Het kan een uitdagend en complex proces zijn, maar met de juiste kennis, informatie én de juiste strategie kun je de kans op een succesvolle financiering aanzienlijk vergroten. In dit artikel zetten we een aantal tips voor je op een rij om jouw vastgoed succesvol te financieren.

Tip 1: Goede voorbereiding is het halve werk

Een goede voorbereiding is het halve werk. Dit is absoluut van toepassing bij een financieringsaanvraag. Wij zien bij financieringsaanvragen met een goede voorbereiding het hoogste slagingspercentage en snelste doorlooptijd.

Verzamel belangrijke documentatie

Zorg ervoor dat je alle belangrijke documentatie verzameld die kunnen helpen bij jouw zoektocht naar vastgoedfinanciering. Voor het aanvragen van een definitieve hypotheekofferte is het belangrijk om een compleet dossier aan te kunnen leveren bij een geldverstrekker. Denk hierbij aan:

Gegevens over het te financieren object

• Uitgebreide informatie over hetgeen wat je wilt financieren
• Projectbegroting
• Schetsen/bouwtekeningen
• Taxatierapport (indien beschikbaar)
• Te verwachten huuropbrengsten (met onderbouwing
• Huurcontracten 
• Vergunningen
• Offertes

Persoonlijke Informatie over de aanvrager

• Kopie legitimatiebewijs (Paspoort of ID-kaart)
• Aangiftes van je eigen inkomstenbelasting (3 jaar)
• Track record van eerdere investeringen
• Informatie over vastgoed ervaring (aantal panden, waarde)
• Informatie over vastgoed ambities + strategie

Bedrijfsinformatie (indien handelend als rechtspersoon)

• KvK-uittreksel (eventueel ook de statuten)
• Persoons- en adresgegevens van alle UBO’s
• Kopie legitimatiebewijs (Paspoort of ID-kaart) van alle UBO’s
• Recente jaarcijfers
• Rekeningoverzichten 

In de regel geldt: hoe meer en hoe gedetailleerder je informatie kunt aanleveren, hoe groter de slagingskans op financiering is. Daarbij helpt het enorm in de snelheid als alles in één keer aangeleverd kan worden.

Verbeter je kredietwaardigheid

Zorg ervoor dat je een goede kredietwaardigheid hebt. Alhoewel dit soms lastig is om te bewijzen (maar ook om te toetsen), doe je er goed aan om zo transparant mogelijk te zijn. Gedetailleerde jaarcijfers met historie geven vaak een goed algemeen beeld van de kredietwaardigheid.

Zorg voor eigen vermogen

Er zijn op internet diverse partijen die claimen dat je kan investeren in vastgoed zonder eigen vermogen. Dit is niet waar. Met een vastgoedfinanciering kan je tot ongeveer 85% van de waarde in verhuurde staat financieren. Dit is exclusief de kosten koper zoals notariskosten en de overdrachtsbelasting. Afhankelijk van hoe scherp je het beleggingspand aankoopt, zal je gemiddeld 30% eigen geld moeten inleggen.

Wij bemiddelen geen vastgoedfinancieringen voor consumenten. Ben jij een startende vastgoedbelegger en wil je een portefeuille opbouwen van 5 panden of meer? Dan kunnen wij je onder voorwaarden helpen met een financiering. Hierbij is het belangrijk dat je genoeg eigen vermogen hebt om naar 3 of 5 panden te groeien. Als je al je spaargeld in het eerste beleggingspand moet stoppen dan is het lastig om door te groeien. Wil je hierover sparren? Bel ons dan even op of stuur een berichtje.

Tip 2: doe marktonderzoek

Laat zien dat je je huiswerk hebt gedaan en de markt waarin je investeert goed begrijpt. Een aantal belangrijke aspecten om te onderzoeken én te onderbouwen:

Locatie

De locatie van het vastgoedobject wat je wilt financieren is één van de belangrijkste aspecten voor de waarde. De locatie bepaald de huidige waarde maar ook het waarde potentieel voor in de toekomst. Gebieden met veel voorzieningen, groeipotentie of waar veel vraag is hebben een positief effect op de waarde. Financiers en taxateurs kijken kritisch naar de locatie van het vastgoed en de bijbehorende prijzen. Locatie onderzoek is een belangrijk onderdeel van de vastgoedstrategie en zorgt voor realistische verwachtingen.

Markttrends

Zorg dat je goed op de hoogte bent van de laatste trends en ontwikkelingen. Denk hierbij aan regionale prijsontwikkelingen, vraag en aanbod, economische indicatoren en wetten en regels. Het lokale beleid ten opzichte van woningverhuur verschilt. Op diverse plekken geldt bijvoorbeeld een zelfbewoningsplicht wat het onmogelijk maakt om woningen onder een bepaalde waarde te verhuren. Onderzoek dit voordat je een financiering aanvraagt.

Lokale huurmarkt

Voor het verhuren van vastgoed is het van belang dat je goed op de hoogte bent van de lokale huurmarkt. Welke doelgroep(en) wil je aanspreken, wat is de vraag en wat is de potentiële huurprijs van jouw object? Hoeveel WWS punten heeft de woning en welke huur mag je hiervoor vragen? Ook is het belangrijk om de lokale partijen zoals makelaars goed te kennen. Zij kunnen je ook van de benodigde informatie voorzien.

Tip: gebruik data van het CBS om je onderzoek te onderbouwen met cijfers.

Tip 3: Begrijp je financieringsopties

Allereerst is het belangrijk om te begrijpen welke financieringsopties je hebt om jouw vastgoed te financieren. Hieronder de meest voor de hand liggende opties:

Hypothecaire lening

De meest voorkomende vastgoedfinanciering is een hypotheek. Bij een verhuurhypotheek dient het vastgoed als onderpand voor de lening en dit wordt ook vastgelegd door de notaris in het hypothekenregister. Dit zogenaamde ‘recht van eerste hypotheek’ is een belangrijke zekerheid voor de geldverstrekker. Hypotheken worden voor zowel de lener als uitlener gezien als een relatief veilige methode om vastgoed te financieren.

In Nederland zijn veel aanbieders van vastgoed hypotheken; van de traditionele (groot)banken tot gespecialiseerde partijen. Wij werken met alle Nederlandse vastgoedfinanciers samen.

Onderhandse lening

Bij een onderhandse lening, leen je geld van een geldschieter zonder tussenkomst van bank of andere instelling. Dit geeft je de mogelijkheid om onderling afspraken te maken over de rente en voorwaarden. Het voordeel van dit soort leningen is dat ze relatief snel te realiseren zijn. 

Om de geldverstrekker extra zekerheid te bieden kun je bij een onderhandse lening het vastgoed ook als onderpand inzetten door de geldverstrekker het eerste (of tweede) recht op hypotheek geeft.

Heb je een eigen geldverstrekker gevonden maar zou je graag de afspraken door een derde partij laten formaliseren? Wij kunnen je ook adviseren over een zogeheten “bring your own hypotheek”. Hierbij wordt het opstellen van de hypotheekakte en de leningadministratie uit handen genomen.

Joint Venture

Een Joint Venture is een samenwerking tussen twee of meer (rechts)personen. In deze samenwerking kun je afspreken wie wat doet en hoe de inkomsten worden verdeeld. Een veelvoorkomende vorm van samenwerking is dat de ene partij het project regelt en de andere partij het geld inbrengt. Het voordeel van deze vorm is dat de verdeling over ‘wie doet wat’ helemaal vrij is. 

Het is raadzaam om een Joint Venture in een BV-structuur te gieten waarbij alle afspraken netjes zijn vastgelegd zodat je hier op terug kunt vallen als dat nodig is. Denk bijvoorbeeld vooraf na over exit-scenario’s.

Bridge financiering (overbruggingskrediet)

Bridge financing, brugfinanciering of overbruggingskrediet is een lening met een korte looptijd, meestal om een bepaalde periode te overbruggen. Bijvoorbeeld de periode tussen de aankoop en verbouwing van een pand en de uiteindelijke verkoop hiervan. Dergelijke financieringen zijn vaak flexibel van aard, maar kennen doorgaans ook een hogere rente. 

Crowdfunding

Crowdfunding is een moderne manier om kapitaal op te halen. Door middel van een groot aantal investeerders die gezamenlijk voor het benodigde bedrag zorgen. De investeerders kunnen vaak voor een klein bedrag instappen tegen een vaste rente en een vooraf afgesproken looptijd. 

Crowdfunding is interessant voor de wat complexere projecten die anders lastig te financieren zijn. Denk bijvoorbeeld aan projectontwikkeling, buitenlands vastgoed, het recht van tweede hypotheek of andere moeilijk financierbare objecten.

Tip 4: kies de juiste financieringsstructuur

De uiteindelijke risico’s en kosten van je project hangen voor een groot deel af van de financieringsstructuur. Denk daarom goed na over de volgende zaken:

Rente 

De rente is van grote invloed op de potentiële netto inkomsten van je vastgoedproject. Er is een grote keuze tussen verschillende rentevaste periodes, variërend van een flexibele rente tot 10 of 15 jaar vast. Wat de beste keuze is hangt af van je investeringshorizon, risicotolerantie en de huidige rentestand (en wat je ervan verwacht). Alhoewel de rente een belangrijk component is, moedigen wij onze klanten actief aan om verder te kijken dan alleen de laagste rente.

LTV

De Loan to Value (LTV) heeft een grote invloed op zowel de hoogte van de rente als de haalbaarheid van je financieringsvraagstuk. In de regel geldt: hoe lager de LTV, hoe lager het risico en dus de rente. Andersom geldt voor een hoge LTV dat het risico ook vaak hoger is en dus de rente ook. De meeste financiers gaan tot 85% LTV en wij zien een sweetspot van rond de 70% LTV voor geslaagde financieringen. Lees hier meer over hoeveel je kan lenen bij aanschaf van beleggingspanden.

Aflossing

Wat voor aflossingsschema kies je? Ga je voor een aflossingsvrije lening of juist voor aflossing die lineair verloopt of met annuïteiten? Welk aflossingsschema je kiest heeft directe invloed op de cashflow van het project. Bij Financieren.nl werken we met gedeeltelijke en volledig aflossingsvrije verhuurhypotheken. Daarnaast zijn er ook geldverstrekkers die het juist makkelijker maken om boetvrij af te lossen. Tijdens ons kennismakingsgesprek zetten we de voor- en nadelen op een rij om te kijken wat het beste bij jouw situatie past.

Looptijd

De looptijd is de termijn waarover de financiering moet worden terugbetaald. Afhankelijk van de gekozen aflossingsstructuur, moet het totale uitstaande bedrag voor het einde van de looptijd worden afbetaald of opnieuw worden gefinancierd. De looptijd heeft directe invloed op de maandelijkse betalingen en de totale rentekosten.

Na de looptijd

Bedenk je ook goed wat je ná de looptijd van de financiering doet. Ga je het openstaande bedrag aflossen (bijvoorbeeld door het pand te verkopen) of kies je voor een herfinanciering? Stel vooraf je exitstrategie vast!

Tip 5: maak een business plan

Om de kans op een financiering te vergroten, doe je er goed aan om een gedetailleerd businessplan te maken. Daarnaast geeft het je houvast en structuur. Men zegt niet voor niets ‘If you’re failing to plan, you’re planning to fail’. Het plan moet in ieder geval de volgende elementen bevatten:

Projectbeschrijving

Beschrijf je project zo compleet mogelijk. Vertel hier alles over het object, de locatie, je plannen, de markt en eventueel referentiemateriaal.

Introductie van jezelf (en eventuele partners)

Vertel hier meer over jezelf, je achtergrond en ervaring en eventuele successen uit het verleden. Geef ook een duidelijk overzicht van de (bedrijfs)structuur en wie er allemaal betrokken zijn. Laat zien dat je professioneel en serieus bent.

Kengetallen

Maak een samenvatting van de belangrijkste kengetallen die voor een geldschieter belangrijk zijn. De geldschieter zal deze zelf altijd narekenen maar het helpt als je jezelf comfortabel maakt met bijvoorbeeld de LT, ICR en DSCR.

Financiële onderbouwing

Stel een gedetailleerde financiële onderbouwing op van je plannen. Denk hierbij aan de aanschafkosten, bijkomende kosten, eventuele verbouwingskosten, exploitatiekosten en andere uitgaven. Daarnaast (potentiële) inkomsten, rendementen, cashflow en een planning over meerdere jaren. 

Risico’s

Beschrijf eventuele risico’s van je project en hoe je deze wilt beheersen.

Exitstrategie

Zorg ervoor dat je een duidelijke exitstrategie hebt zoals verkoop of herfinanciering. Zorg er ook voor dat je een alternatieve exitstrategie hebt als het originele plan om wat voor reden dan ook niet haalbaar is. 

Een gedetailleerd businessplan kan je helpen om financiering te verkrijgen en je project gestructureerd en doelgericht uit te voeren. Het businessplan moet de volgende elementen bevatten:

Tip 6: schakel een specialist in

Om jouw succes op het krijgen van een financiering te vergroten is het verstandig om een specialist in te schakelen. Een specialist op het gebied van vastgoedfinancieringen kan je helpen om het proces te vereenvoudigen en vergroot jouw slagingskans. 

Daarnaast werken de meeste geldverstrekkers uitsluitend samen met intermediairs, omdat een goede tussenpersoon heel veel voorwerk voor de financier uit handen neemt. 

Een ander voordeel van het samenwerken met een specialist is dat specialisten vaak meer voor elkaar kunnen krijgen, zoals een rentekorting of gunstigere voorwaarden.

Tip 7: zorg voor een plan B

Zorg ervoor dat je een plan B klaar hebt staan. De vastgoedmarkt is constant in beweging, net als wet- en regelgeving (zeker in Nederland!). Het is dus belangrijk om flexibel te blijven en jezelf voor te bereiden op onverwachte gebeurtenissen of tegenvallers. Wees bereid om je plannen aan te passen als de omstandigheden daarom vragen.

En nu? Aan de slag!

Als je onze tips volgt ben je in ieder geval goed voorbereid voor jouw financieringsaanvraag. Het financieren van vastgoed vergt simpelweg een goede voorbereiding. En zoals je weet: een goede voorbereiding het halve werk. Met deze tips heb jij een voorsprong op anderen en is de kans op een succesvolle financiering het grootst. 

Even sparren? Je mag ons altijd even bellen of mailen, we denken graag mee met jouw plannen!