Rente stijgt: wat betekent dit voor jou als vastgoedbelegger?

De rente op vastgoedfinanciering is snel opgelopen. Volgens onze Rentemonitor steeg het marktgemiddelde voor een verhuurhypotheek (70% LTV, 5 jaar vast) van 5,58% half juli naar 6,14% op 28 september 2026. De 5-jaars swaprente (IRS) ging in dezelfde periode van 2,95% naar 3,63%.

In onze Rentemonitor Q3 van eind juli waarschuwden we er al voor: de tarieven zouden de gestegen marktrente volgen. Dat is gebeurd. Ook de renteverhogingen van de ECB en de Amerikaanse Fed in september werken door in de vastgoedmarkt.

Voor vastgoedbeleggers heeft dat directe gevolgen. Nieuwe financieringen worden duurder, een herfinanciering pakt anders uit dan een paar maanden geleden en bij je bestaande portefeuille drukt een hogere rente op de cashflow. Bovendien zet een hogere rente druk op de prijzen en waarderingen van vastgoed zelf.

Wat betekent dat voor jou, en wat kun je er zelf aan doen?

Waarom stijgt de rente op vastgoedfinanciering?

De rente die je betaalt bestaat grofweg uit twee delen: een basisrente en een opslag van de financier. Bij een variabele rente is de basis het Euribor-tarief, dat de ECB-rente volgt. Bij een vaste rente is dat vooral de kapitaalmarktrente voor dezelfde looptijd, zoals de 5-jaars IRS. Hoe dat precies werkt, lees je in hoe de hoogte van de rente wordt bepaald.

Waarom de vaste rente harder stijgt dan de variabele

Een variabele rente kijkt naar vandaag. Die volgt de ECB, en de ECB zet kleine stappen. Op 10 september 2026 verhoogde de centrale bank de beleidsrentes met 0,25 procentpunt; per 16 september staat de depositorente op 2,50%. De aanleiding was de inflatie in de eurozone, die in augustus opliep naar 3,2%, vooral door hogere energieprijzen.

Een vaste rente kijkt naar de komende jaren. Daarin zitten verwachtingen over het toekomstige ECB-beleid, over inflatie en groei, en over vraag en aanbod op de kapitaalmarkt. Tot voor kort rekende de markt op verdere renteverlagingen door de ECB, en die zaten al in de vaste tarieven verwerkt. Nu de inflatie hardnekkiger blijkt en de economie en de arbeidsmarkt relatief sterk blijven, verdwijnen die verwachte verlagingen uit de rentecurve. Het gevolg: vaste rentes stijgen veel harder dan de variabele. Het conflict in het Midden-Oosten versnelt dat via de energieprijzen, maar is niet de enige oorzaak. De lange rente liep al eerder op en stijgt ook buiten Europa.

Lang geld wordt schaarser

Daar komt een meer structurele ontwikkeling bij. De vraag naar kapitaal voor de lange termijn groeit, onder meer voor defensie, infrastructuur, de energietransitie en datacenters. Overheden lenen meer om hun tekorten te financieren en ook bedrijven geven meer schuld uit. Tegelijk zijn er minder vaste kopers van langlopende leningen: de ECB koopt geen staatsobligaties meer bij en met het nieuwe pensioenstelsel hebben pensioenfondsen naar verwachting minder behoefte aan zeer lange rente-afdekking.

Een lange rente bestaat grofweg uit de verwachte toekomstige korte rente plus een term premium: de extra vergoeding die beleggers vragen om hun geld lang vast te zetten. Jarenlang hielden de opkoopprogramma's van de ECB en de ruime geldmarkt die premie laag. Nu er meer onzekerheid is over inflatie, overheidsschulden en geopolitiek, willen beleggers weer extra betaald krijgen. Reken er daarom niet op dat de rente snel terugkeert naar het niveau van een paar jaar geleden.

Ook de opslag telt

Bovenop de basisrente betaal je een opslag voor het risico. Die opslagen staan onder druk: in de markt voor private kredieten dreigen afschrijvingen, beleggers worden voorzichtiger en vragen sneller hun geld terug. Voorlopig dempt de concurrentie dat effect, want er is nog veel kapitaal beschikbaar voor vastgoedfinanciering en veel aanbieders strijden om dezelfde klanten. Onze Rentemonitor laat dat ook zien: de opslag boven de 5-jaars IRS daalde van 2,63% half juli naar 2,51% eind september. Financiers hebben de stijging van de marktrente dus nog niet volledig doorberekend. Trekken financiers zich terug of komen er minder aanbieders, dan kan dat snel veranderen.

Wat jij betaalt

Niet elke financiering wordt met hetzelfde percentage duurder. De rente die jij betaalt hangt onder meer af van je loan-to-value (LTV), het type vastgoed en de locatie, je huurinkomsten, de rentevaste periode, je trackrecord als belegger, de omvang van je portefeuille en de financier die je kiest.

Op 28 september 2026 lagen de tarieven bij 70% LTV en 5 jaar vast tussen 6,00% en 6,55%. Bij een lage LTV kan het lager uitvallen, bij een hoge LTV hoger. Het verschil tussen financiers blijft dus ook in een stijgende markt de moeite waard. De actuele standen per LTV vind je op onze pagina met de rente op een verhuurhypotheek.

Wat kost één procentpunt meer rente?

Bij een kleine financiering lijkt een paar tienden rente beperkt. Bij een portefeuille lopen de bedragen hard op.

Neem een belegger met vastgoed van € 5 miljoen en een aflossingsvrije financiering van € 3,5 miljoen. Alleen de jaarlijkse rentelast ziet er bij verschillende niveaus zo uit:

Rente	Jaarlijkse rentelast
5,0%	€ 175.000
5,5%	€ 192.500
6,0%	€ 210.000
6,5%	€ 227.500
7,0%	€ 245.000

Een stijging van 5,5% naar 6,5% kost in dit voorbeeld € 35.000 extra per jaar. Dat raakt je rendement, maar ook je ruimte voor onderhoud, verduurzaming, nieuwe aankopen en eigen opnames. Lopen de rentevaste periodes van meerdere financieringen kort na elkaar af, dan telt het effect snel op.

Wat is herfinancieringsrisico?

Herfinancieringsrisico is het risico dat je na afloop van je rentevaste periode tegen slechtere voorwaarden verder moet. Bij een nieuwe aankoop zie je de rente vooraf en kun je zelf beslissen of de investering genoeg oplevert. Bij een bestaande financiering heb je die keuze niet: als je rentevaste periode afloopt, geldt de rente van dat moment.

Stel, je hebt € 2 miljoen aflossingsvrij gefinancierd tegen 3,5%. Dat kost je € 70.000 rente per jaar. Herfinancier je tegen 6,0%, dan wordt dat € 120.000. Dat is € 50.000 extra per jaar, zonder dat daar vanzelf meer huur tegenover staat.

Daarom loont het om ruim voor het einde van je rentevaste periode naar een nieuwe financiering te kijken, en niet pas in de laatste weken. Lees ook wanneer herfinancieren loont.

Wat doet een hogere rente met de waarde van je vastgoed?

Rente en vastgoedwaarde staan niet los van elkaar. Rente werkt langs twee wegen door in de prijs.

De eerste weg loopt via de koper. Wie met geleend geld koopt, kan bij dezelfde huur minder betalen als de rente stijgt, want een groter deel van de huur gaat op aan rente. Omdat een groot deel van de kopers met financiering werkt, drukt dat op wat de markt kan en wil bieden.

De tweede weg loopt via de rendementseis. Vastgoed concurreert met andere beleggingen. Levert een staatsobligatie of spaarrekening weer een nette vergoeding op, dan eisen beleggers ook van vastgoed een hoger aanvangsrendement. Een hoger vereist rendement betekent een lagere prijs voor dezelfde huurstroom.

De waarde van verhuurd vastgoed benader je grofweg als de netto huur gedeeld door het netto aanvangsrendement dat beleggers eisen. Een voorbeeld met een pand dat € 105.000 netto huur per jaar oplevert:

• bij een vereist aanvangsrendement van 6,0%: € 105.000 / 6,0% = € 1.750.000;
• bij een vereist aanvangsrendement van 7,0%: € 105.000 / 7,0% = € 1.500.000.

Dezelfde huur, maar € 250.000 minder waarde: ruim 14%. Uitgedrukt in de kapitalisatiefactor, het omgekeerde van dat rendement, daalt de waarde van ongeveer 16,7 naar 14,3 keer de netto huur.

In de praktijk beweegt de rendementseis minder hard dan de marktrente, maar wel in dezelfde richting. Ook reageren vastgoedprijzen met vertraging. Verkopers houden eerst vast aan hun vraagprijs, het aantal transacties droogt op en pas daarna passen de prijzen zich aan. Daar staan tegenkrachten tegenover: stijgende huren (binnen de wettelijke maxima voor huurverhoging), krapte op de woningmarkt en een goede locatie vangen een deel van het rente-effect op. Daardoor daalt de ene deelmarkt wel en houdt de andere beter stand.

Een lagere waarde werkt bovendien door in je LTV. Een voorbeeld:

• waarde € 2.000.000 en financiering € 1.400.000: LTV 70%;
• waarde daalt naar € 1.800.000, schuld blijft gelijk: LTV 77,8%.

Je hebt niets extra geleend, maar het risicoprofiel van je financiering is wel veranderd. Dat kan knellen bij een herfinanciering, als een financier je bij die hogere LTV een hogere opslag rekent of minder wil verstrekken, en tijdens de looptijd als je financiering een LTV-convenant heeft.

Let niet alleen op de rente

In een stijgende markt is de eerste reflex begrijpelijk: zoeken naar de laagste rente. Maar de goedkoopste rente is niet automatisch de beste financiering.

Stel, financier A is 0,25 procentpunt goedkoper, maar vraagt 2% aflossing per jaar, terwijl financier B een grotendeels aflossingsvrije structuur biedt. Op € 3,5 miljoen scheelt die 0,25 procentpunt € 8.750 rente per jaar, maar legt 2% aflossing € 70.000 per jaar aan liquiditeit vast. Dat geld is niet weg, het zit alleen in je pand en niet op je rekening.

Nog groter is vaak het verschil in hoe een financier je pand beoordeelt. Een voorbeeld: een combinatiepand met een restaurant en twee appartementen, verhuurd € 1,6 miljoen waard. Een financier met een standaard buy-to-let-aanpak rekent met een waarde van € 900.000 en leent daar 80% van: € 720.000, ofwel 45% van de werkelijke waarde. Een financier die het bedrijfsdeel en het woondeel apart beoordeelt, financiert 60% van het commerciële deel (€ 1 miljoen) en 80% van het woondeel (€ 600.000): samen € 1.080.000, ofwel 68%. Hetzelfde pand, € 360.000 meer financieringsruimte.

Kijk daarom ook naar:

• LTV: hoeveel van de marktwaarde kun je financieren?
• Aflossing: hoeveel moet je elk jaar aflossen?
• Rentevaste periode: hoe lang wil je zekerheid, en tegen welke prijs?
• Boetevrij aflossen: hoeveel flexibiliteit heb je bij verkoop?
• Zekerheden: neemt de financier alleen dit pand als zekerheid, of ook je andere panden?
• Cash-out: kun je opgebouwd vermogen uit je vastgoed vrijmaken?
• Convenanten: welke eisen stelt de financier tijdens de looptijd?
• Snelheid: hoe snel heb je de financiering nodig?

Wat kun je doen als de rente verder stijgt?

Niemand weet zeker hoe de rente zich ontwikkelt. De ECB beslist per vergadering, op basis van de cijfers van dat moment. Een financieringsstrategie bouwen op de hoop dat de rente vanzelf weer daalt, is daarom riskant. Er zijn wel genoeg zaken waar je zelf grip op hebt.

1. Breng je aflopende rentevaste periodes in kaart

Zet voor je hele portefeuille op een rij wanneer elke financiering afloopt, ook voor de jaren hierna. Zo zie je of meerdere financieringen tegelijk opnieuw moeten.

2. Reken rentescenario's door

Reken niet alleen door wat je portefeuille vandaag kost, maar ook wat er gebeurt bij +0,5, +1,0 en +1,5 procentpunt. Kijk daarbij naar je rentelasten, je cashflow en de dekkingsgraad van je rentelasten (ICR en DSCR). Met onze herfinanciering-stresstest reken je dat direct uit.

Een voorbeeld: bij een aflossingsvrije lening van € 1 miljoen en € 70.000 netto huur per jaar dekt de huur de rente 1,40 keer bij 5% rente (€ 50.000 rentelast), 1,17 keer bij 6% (€ 60.000) en precies 1,00 keer bij 7% (€ 70.000). Bij die laatste stand blijft er niets over voor onderhoud, leegstand of tegenvallers, en kom je bij de meeste financiers niet meer door de toets.

3. Kijk naar je LTV, per pand en voor het geheel

Door waardestijging en aflossing zit in sommige panden inmiddels veel eigen vermogen. Soms krijg je betere voorwaarden door je LTV te verlagen, soms kun je vermogen uit een laag gefinancierd pand vrijmaken voor een nieuwe investering.

4. Vergelijk verder dan je eigen financier

Een verlengingsvoorstel van je huidige financier is makkelijk, maar niet vanzelf het beste. Acceptatiebeleid, maximale LTV, rente, aflossing en voorwaarden verschillen sterk. Als de markt beweegt, loont het om over te sluiten naar een andere financier in elk geval te overwegen.

5. Bekijk je portefeuille als geheel

Veel beleggers hebben hun financieringen pand voor pand opgebouwd. Zo ontstaat een lappendeken van financiers, rentevaste periodes, aflossingsschema's en zekerheden. Bij een grotere portefeuille kan het lonen om de hele structuur opnieuw te bekijken: financieringen samenvoegen of juist splitsen, de schuld anders over je panden verdelen, of een deel bij een andere financier onderbrengen. Werk je met meer dan één financier, dan ben je ook minder afhankelijk van de keuzes van één partij.

6. Bouw buffers in en waardeer voorzichtig

Houd liquiditeit aan om een rentestijging op te vangen en reken in je plannen niet op snelle waardestijging. Let vooral op de kwaliteit van je cashflow: stabiele huurders en een gezonde rentedekking maken je minder kwetsbaar dan een hoog rendement op papier.

Moet je de rente nu lang vastzetten?

Daar is geen standaardantwoord op. Een vaste rente geeft zekerheid en een voorspelbare cashflow, en beschermt je tegen verdere stijgingen. Daar staat tegenover dat lang vastzetten nu relatief duur is door die hogere term premium: hoe langer vast, hoe hoger de prijs. Bovendien betaal je meestal boeterente als je binnen de periode extra aflost of oversluit.

Een variabele rente beweegt op dit moment minder hard dan de vaste, je profiteert direct als de rente daalt en vaak kun je boetevrij aflossen of oversluiten. Maar je lasten stijgen mee als de ECB de rente verder verhoogt, dus je hebt een buffer nodig.

Welke rentevaste periode past, hangt vooral af van je plannen met het pand:

• Kort (variabel tot 3 jaar): je verwacht binnen afzienbare tijd te verkopen, uit te ponden, te verbouwen of te herfinancieren.
• Middellang (5 tot 7 jaar): een balans tussen zekerheid en ruimte om later bij te sturen.
• Lang (10 jaar of langer): je koopt om aan te houden en wilt maximale zekerheid over je lasten.

Als vuistregel past variabel bij een korte horizon, verkoop- of verbouwplannen en ruime buffers. Vast past bij bezit voor de lange termijn en een krappe rentedekking.

Je hoeft overigens niet alles op één kaart te zetten. Met een renteladder verdeel je één financiering over meerdere leningdelen, bijvoorbeeld 30% variabel, 35% vijf jaar vast en 35% tien jaar vast. Zo spreid je het renterisico over de tijd, hoef je nooit alles tegelijk te herfinancieren, kun je het variabele deel boetevrij aflossen bij een verkoop en geven de vaste delen een zekere basis voor je cashflow. Niet elke financier biedt dit aan, dus ook hier loont vergelijken.

Lichtpuntje: lagere overdrachtsbelasting vanaf 2027

In het Belastingplan 2027, gepresenteerd op Prinsjesdag (15 september 2026), wil het kabinet de overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf bewoont verlagen van 8% naar 7%. Dat geldt voor verhuurwoningen, tweede woningen en vakantiewoningen, vanaf 1 januari 2027. Het tarief van 10,4% voor niet-woningen, het tarief van 2% voor je eigen woning en de startersvrijstelling blijven gelijk. Het is nog een voorstel: de Tweede en Eerste Kamer moeten er nog mee instemmen.

Op een aankoop van € 400.000 scheelt de verlaging € 4.000. Dat is een eenmalig voordeel en geen compensatie voor structureel hogere rentelasten, maar het verlaagt wel je kosten koper en daarmee je eigen inbreng. Koop je rond de jaarwisseling, let dan op de datum waarop de notaris de leveringsakte passeert (niet de datum van de koopovereenkomst): die bepaalt welk tarief geldt. Wil je de levering naar 2027 schuiven, spreek dat dan af met de verkoper en je financier.

Een hogere rente betekent niet dat alles stilvalt

Een hogere rente maakt financiering duurder, maar niet onmogelijk. De ene financier wil nu graag residentieel verhuurvastgoed financieren, de andere is scherper op commercieel vastgoed, mixed-use of tijdelijke financieringen. Zolang de concurrentie tussen financiers de opslagen scherp houdt, loont vergelijken extra. De vraag verschuift van 'wat is de laagste rente?' naar 'welke financieringsstructuur past bij mijn portefeuille?'

Moet je de komende jaren herfinancieren? Financieren.nl vergelijkt vastgoedfinancieringen bij meer dan 50 financiers en kijkt daarbij naar de hele structuur, niet alleen naar de rente. Plan een gesprek of doe de gratis portefeuille-scan, dan zetten we je bestaande financieringen, LTV's en aflopende rentevaste periodes naast de huidige markt.

Stand van de cijfers: 1 oktober 2026.